Hồ Duy Xuyên

Trường Trung cấp Á Châu

Email: duyxuyenho@gmail.com

PGS. TS. Hoàng Thị Thanh Nhàn

Đại học Đông Đô

Email: nhanth_iwep@yahoo.com

TS. Ngô Trung Hòa

Học viện Cảnh sát Nhân dân

Email: trunghoaab@gmail.com

Tóm tắt

Nghiên cứu nhằm xác định các nhân tố ảnh hưởng đến xu hướng lựa chọn mua căn hộ chung cư để ở của khách hàng tại khu vực Đông Nam Bộ. Phương pháp nghiên cứu định lượng được sử dụng, với dữ liệu thu thập từ 655 người khảo sát tại các đô thị lớn vùng Đông Nam Bộ trong thời gian từ tháng 7-8/2025. Kết quả cho thấy, có 7 nhân tố ảnh hưởng đến quyết định mua, trong đó Tiện ích nội - ngoại khu, Môi trường sống - an ninh, Vị trí - hạ tầng giao thông là các yếu tố tác động mạnh nhất theo chiều thuận; trong khi Rủi ro pháp lý có tác động nghịch chiều đáng kể. Nghiên cứu cung cấp cơ sở khoa học giúp các chủ đầu tư và nhà quản lý thị trường đề xuất chiến lược phát triển căn hộ phù hợp với xu hướng an cư hiện đại tại khu vực Đông Nam Bộ.

Từ khóa: Căn hộ chung cư, quyết định mua, hành vi người tiêu dung, Đông Nam Bộ

Summary

This study aims to identify the factors influencing customers’ tendency to purchase apartments for residential purposes in the Southeast region of Viet Nam. A quantitative research method was employed, using data collected from 655 respondents in major urban areas of the region between July and August 2025. The results indicate that seven factors affect purchase decisions, among which Internal-external amenities, Living environment-security, and Location-transport infrastructure exert the most enormous positive influences, while Legal risks have a significant negative impact. The study provides a scientific basis for developers and market regulators to formulate appropriate strategies for apartment development that align with modern housing trends in the Southeast region.

Keywords: Apartment, purchase decision, consumer behavior, Southeast region

GIỚI THIỆU

Trong bối cảnh tốc độ đô thị hóa nhanh và nhu cầu an cư ngày càng tăng tại các tỉnh, thành thuộc khu vực Đông Nam Bộ, thị trường căn hộ chung cư đang trở thành lựa chọn phổ biến đối với người dân, đặc biệt là nhóm khách hàng trẻ và người mua nhà lần đầu. Sự chuyển dịch từ hình thức nhà đất truyền thống sang nhà ở chung cư phản ánh xu hướng thích nghi với quỹ đất đô thị hạn chế, hạ tầng phát triển mạnh và sự thay đổi trong lối sống hiện đại (Nguyễn và Tài, 2020). Bên cạnh đó, các yếu tố như sự gia tăng dân số trẻ, chính sách tín dụng linh hoạt, cùng các dự án quy mô lớn từ các chủ đầu tư uy tín đã góp phần định hình xu hướng mua căn hộ để ở tại khu vực này (Loan, 2023). Ngoài ra, Nguyễn và cộng sự (2023) nhấn mạnh, quyết định mua căn hộ của người tiêu dùng chịu ảnh hưởng bởi nhiều nhóm nhân tố như vị trí, tiện ích, uy tín chủ đầu tư, chất lượng xây dựng, rủi ro pháp lý của dự án.

Tuy nhiên, phần lớn các nghiên cứu trước chưa phản ánh rõ hành vi và động cơ mua căn hộ để ở của nhóm người mua lần đầu tại khu vực Đông Nam Bộ. Do đó, nghiên cứu này được thực hiện nhằm xác định và đo lường các nhân tố tác động đến quyết định mua căn hộ chung cư để ở của khách hàng tại khu vực Đông Nam Bộ, qua đó cung cấp bằng chứng thực tiễn và đề xuất hàm ý quản trị cho các chủ đầu tư và nhà hoạch định chính sách.

CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ GIẢ THUYẾT NGHIÊN CỨU

Quyết định mua căn hộ chung cư để ở là một dạng cụ thể của hành vi ra quyết định tiêu dùng, được giải thích dựa trên các lý thuyết hành vi kinh điển như Thuyết Hành vi có kế hoạch (TPB) của Ajzen (1991),Mô hình Chấp nhận Công nghệ (TAM) được mở rộng sang lĩnh vực bất động sản (Davis, 1989). Theo TPB, ý định mua chịu ảnh hưởng bởi 3 yếu tố: thái độ đối với hành vi, chuẩn mực chủ quan và nhận thức kiểm soát hành vi.

Trong bối cảnh bất động sản, các yếu tố như uy tín chủ đầu tư, pháp lý dự án, vị trí, giá cả và khả năng tài chính đóng vai trò là biến đại diện cho nhận thức và niềm tin của người tiêu dùng (Ajzen, 1991; Kotler và Keller, 2016). Do đó, việc hiểu rõ cách các nhân tố này tác động đến quyết định mua căn hộ là cơ sở khoa học để các chủ đầu tư định vị thị trường hiệu quả hơn.

Các nghiên cứu gần đây tại Việt Nam và Đông Nam Á cũng cho thấy, quyết định mua căn hộ chịu ảnh hưởng đồng thời của nhóm yếu tố hữu hình (vị trí, tiện ích, chất lượng xây dựng, giá cả) và nhóm yếu tố vô hình (uy tín thương hiệu, rủi ro pháp lý, niềm tin và cảm xúc xã hội). Điển hình, các nghiên cứu của Nguyên và Tài (2020) khẳng định rằng vị trí và uy tín chủ đầu tư là 2 yếu tố quyết định chính đối với người mua nhà lần đầu tại khu vực thành thị phía Nam; trong khi đó, nghiên cứu của Loan (2023) xác định, rủi ro pháp lý và gánh nặng tài chính lại có tác động nghịch chiều đến ý định mua.

Dựa trên cơ sở lý thuyết, nhóm tác giả đề xuất mô hình nghiên cứu gồm 7 nhân tố chính: Chất lượng xây dựng và thiết kế căn hộ, Tiện ích nội - ngoại khu, Môi trường sống và an ninh khu vực, Vị trí và hạ tầng giao thông, Chính sách tài chính - tín dụng, Uy tín chủ đầu tư - nhà thầu và Rủi ro pháp lý của dự án. Trong đó, 6 nhân tố đầu tiên được kỳ vọng có tác động cùng chiều (thuận biến) đến Quyết định mua căn hộ; nhân tố Rủi ro pháp lý được giả định có tác động ngược chiều (nghịch biến). Từ đó, 7 giả thuyết (H1-H7) được nhóm tác giả xây dựng nhằm kiểm định mối quan hệ giữa các biến độc lập và biến phụ thuộc trong mô hình nghiên cứ như sau :

H1: Chất lượng xây dựng và thiết kế căn hộ (CLTK) có tác động cùng chiều (+) đến Quyết định mua căn hộ (QDM).

H2: Tiện ích nội khu và ngoại khu (TI) có tác động cùng chiều (+) đến Quyết định mua căn hộ (QDM).

H3: Môi trường sống và an ninh khu vực (MT) có tác động cùng chiều (+) đến Quyết định mua căn hộ (QDM).

H4: Vị trí và kết nối hạ tầng giao thông (VT) có tác động cùng chiều (+) đến Quyết định mua căn hộ (QDM).

H5: Chính sách tài chính - tín dụng (TC) có tác động cùng chiều (+) đến Quyết định mua căn hộ (QDM).

H6: Uy tín chủ đầu tư và nhà thầu (UT) có tác động cùng chiều (+) đến Quyết định mua căn hộ chung cư để ở (QDM).

H7: Rủi ro pháp lý (RRPL) có tác động ngược chiều (-) đến Quyết định mua căn hộ (QDM).

MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU

Từ cơ sở lý thuyết và giả thuyết nghiên cứu trên, mô hình nghiên cứu được đề xuất như Hình.

Hình: Mô hình nghiên cứu

Nguồn: Đề xuất của nhóm tác giả

PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

Nghiên cứu được thực hiện theo phương pháp định lượng, kết hợp với mô hình cấu trúc tuyến tính (SEM) nhằm kiểm định mức độ ảnh hưởng của các nhân tố đến quyết định mua căn hộ chung cư để ở của khách hàng tại khu vực Đông Nam Bộ. Quá trình khảo sát được tiến hành trong 2 tháng (từ tháng 7-8/2025) tại các đô thị trọng điểm thuộc vùng Đông Nam Bộ. Tổng cộng 800 phiếu khảo sát được phát ra, trong đó 655 phiếu hợp lệ được thu về (chiếm 81,87%) và được sử dụng cho phân tích dữ liệu.

Các thang đo trong bảng hỏi được xây dựng dựa trên cơ sở lý thuyết và tổng hợp từ các nghiên cứu trước (Ajzen, 1991; Kotler và Keller, 2016; Loan, 2023), được đo bằng thang Likert 5 mức (từ 1 - Hoàn toàn không đồng ý, đến 5 - Hoàn toàn đồng ý). Dữ liệu thu thập được xử lý bằng phần mềm SPSS 26 và SmartPLS thông qua các bước: kiểm định độ tin cậy thang đo bằng Cronbach’s Alpha, phân tích nhân tố khám phá (EFA) và nhân tố khẳng định (CFA), sau đó sử dụng mô hình SEM để kiểm định các giả thuyết nghiên cứu và đo lường mức độ tác động giữa các biến độc lập và biến phụ thuộc trong mô hình.

KẾT QUẢ PHÂN TÍCH

Đặc điểm mẫu khảo sát

Mẫu khảo sát gồm 655 người, với tỷ lệ nam - nữ cân bằng (50,7% và 49,3%). Nhóm tuổi 25-34 chiếm tỷ lệ cao nhất (45,5%), phản ánh đa số là người trẻ trong độ tuổi lập nghiệp. Hơn 90% có trình độ cao đẳng trở lên và trên 75% có thu nhập từ 20 triệu đồng/tháng trở lên, phù hợp với nhóm khách hàng có khả năng tài chính ổn định. Đặc điểm nổi bật của mẫu là lực lượng người mua trẻ, có học vấn và thu nhập khá, thể hiện xu hướng an cư trong phân khúc căn hộ đô thị hiện đại tại Đông Nam Bộ.

Bảng 1: Mô tả mẫu khảo sát (n = 655)

Nguồn: Kết quả khảo sát của nhóm tác giả

Kiểm định giá trị hội tụ và giá trị phân biệt

Bảng 2: Kết quả kiểm định giá trị hội tụ và phân biệt

Nguồn: Kết quả phân tích dữ liệu của nhóm tác giả

Bảng 2 trình bày kết quả kiểm định giá trị hội tụ và giá trị phân biệt của các thang đo trong mô hình nghiên cứu. Các hệ số CR (Composite Reliability) đều lớn hơn 0,8 và AVE (Average Variance Extracted) đều vượt ngưỡng 0,5, cho thấy độ tin cậy tổng hợp cao và giá trị hội tụ được đảm bảo. Đồng thời, căn bậc hai của AVE của từng nhân tố đều lớn hơn các hệ số tương quan giữa các biến tiềm ẩn, chứng tỏ giá trị phân biệt đạt yêu cầu. Kết quả này khẳng định, các thang đo được sử dụng trong nghiên cứu có độ tin cậy và tính hợp lệ tốt, đủ cơ sở để tiếp tục phân tích mô hình SEM nhằm kiểm định các giả thuyết đề xuất.

Kiểm định mô hình cấu trúc tuyến tính và các giả thuyết nghiên cứu

Bảng 3: Kết quả kiểm định các giả thuyết nghiên cứu bằng mô hình SEM

Nguồn: Kết quả phân tích dữ liệu của nhóm tác giả

Kết quả kiểm định các giả thuyết nghiên cứu bằng mô hình SEM (Bảng 3) cho thấy, toàn bộ 7 giả thuyết (H1-H7) đều được chấp nhận ở mức ý nghĩa cao (p ≤ 0,001). Trong các tác động thuận chiều lên Quyết định mua (QDM), Tiện ích nội-ngoại khu (TI) có ảnh hưởng mạnh nhất (β = 0,442; t = 7,520), tiếp theo là Môi trường sống và an ninh (MT) (β = 0,246; t = 4,430) và Vị trí và hạ tầng (VT) (β = 0,209; t = 3,835). Các yếu tố Uy tín chủ đầu tư (UT) (β = 0,153; t = 2,783), Chất lượng xây dựng và thiết kế (CLTK) (β = 0,171; t = 3,171) và Chính sách tài chính - tín dụng (TC) (β = 0,117; t = 2,176) cũng có tác động tích cực nhưng cường độ thấp hơn.

Đáng chú ý, Rủi ro pháp lý (RRPL) thể hiện tác động nghịch chiều đáng kể (β = -0,309; t = -5,336), ngụ ý rằng cảm nhận rủi ro càng cao thì khả năng ra quyết định mua càng giảm mạnh. Kết quả này nhấn mạnh ưu tiên chiến lược cho phát triển tiện ích - môi trường sống - kết nối hạ tầng, song song với kiểm soát rủi ro pháp lý để củng cố niềm tin của người mua.

KẾT LUẬN VÀ HÀM Ý QUẢN TRỊ

Kết quả nghiên cứu cho thấy, trong 7 yếu tố được xác định có ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ chung cư để ở của khách hàng tại khu vực Đông Nam Bộ, có 6 yếu tố tác động cùng chiều và 1 yếu tố tác động ngược chiều, phản ánh rõ đặc trưng của nhóm khách hàng trẻ có thu nhập ổn định, ưu tiên không gian sống tiện nghi và an toàn.

Trước hết, Tiện ích nội - ngoại khu là nhân tố ảnh hưởng mạnh nhất, cho thấy người mua ngày nay không chỉ quan tâm đến căn hộ mà còn đến chất lượng môi trường sống xung quanh. Vì vậy, các chủ đầu tư cần chú trọng phát triển hệ sinh thái tiện ích đồng bộ, như khu thể thao, công viên, siêu thị, trường học và không gian sinh hoạt cộng đồng để nâng cao giá trị dự án. Tiếp theo, Môi trường sống -an ninh và Vị trí - hạ tầng giao thông cũng có tác động đáng kể, khẳng định xu hướng lựa chọn căn hộ gần trung tâm, thuận tiện di chuyển và đảm bảo an toàn đang trở thành tiêu chí chính của người mua tại khu vực Đông Nam Bộ.

Ngoài ra, Uy tín chủ đầu tư và Chất lượng thiết kế - xây dựng tiếp tục đóng vai trò nền tảng, giúp tạo dựng niềm tin và sự hài lòng dài hạn cho khách hàng. Các doanh nghiệp cần tăng cường minh bạch thông tin, đảm bảo tiến độ thi công, và duy trì dịch vụ hậu mãi chuyên nghiệp để củng cố hình ảnh thương hiệu trên thị trường. Bên cạnh đó, Chính sách tài chính - tín dụng linh hoạt như hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc hoặc liên kết ngân hàng cung cấp gói vay ưu đãi sẽ giúp người mua trẻ có cơ hội tiếp cận nhà ở dễ dàng hơn, thúc đẩy nhu cầu thực về an cư.

Đáng chú ý, yếu tố Rủi ro pháp lý thể hiện tác động nghịch chiều rõ rệt, cảnh báo các chủ đầu tư cần đặc biệt quan tâm đến tính minh bạch pháp lý trong mọi giai đoạn triển khai dự án - từ thủ tục cấp phép, hợp đồng mua bán, đến việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu. Việc giảm thiểu rủi ro pháp lý không chỉ giúp khách hàng yên tâm khi ra quyết định mua mà còn góp phần tạo dựng niềm tin và tính bền vững cho thị trường bất động sản khu vực Đông Nam Bộ.

Kết quả nghiên cứu khẳng định, xu hướng lựa chọn mua căn hộ chung cư để ở tại Đông Nam Bộ hiện nay đang nghiêng về những dự án có vị trí thuận lợi, tiện ích toàn diện, môi trường sống an toàn và chủ đầu tư uy tín, phản ánh sự chuyển dịch mạnh mẽ trong hành vi tiêu dùng nhà ở từ “sở hữu để ở” sang “sống chất lượng, tiện nghi và bền vững”. Đây là định hướng quan trọng giúp các nhà phát triển dự án và nhà quản lý thị trường xây dựng chiến lược phát triển căn hộ phù hợp với nhu cầu thực tế của người dân đô thị hiện đại.

Tài liệu tham khảo:

1. Ajzen, I (1991). The theory of planned behavior. Organizational Behavior and Human Decision Processes, 50(2), 179-211. https://doi.org/10.1016/0749-5978(91)90020-T

2. Davis, F. D (1989). Perceived usefulness, perceived ease of use, and user acceptance of information technology. MIS Quarterly, 13(3), 319-340. https://doi.org/10.2307/249008

3. Kotler, P., & Keller, K. L (2016). Marketing management (15th ed.). Pearson Education.

4. Loan, L. T. P (2023). Factors affecting housing purchase decision in Vietnam. Journal of Finance-Marketing, 14(3), 112-125. DOI: https://doi.org/10.52932/jfm.vi3.348

5. Nguyen, H. C., & Tai, D (2020). Factors influencing the perception of the selling price of luxury apartments. The Journal of Asian Finance, Economics and Business, 7(5), 185-194.

6. Nguyen, P. H., Tran, T. H., Nguyen, L. A. T., Pham, H. A., & Pham, M. A. T (2023). Streamlining apartment provider evaluation: A spherical fuzzy multi-criteria decision-making model. Heliyon, 9(12).