Mô hình nghiên cứu các nhân tố ảnh hưởng đến ý định mua nhà ở xã hội cho công nhân tại TP. Hồ Chí Minh

Nguyễn Thị Hồng

Trường Kinh tế tài chính, Trường Đại học Thủ Dầu Một

Email: [email protected]

Nguyễn Văn Du (Tác giả liên hệ)

Trường Đại học Tài chính Marketing

Email: [email protected]

Tóm tắt

Nghiên cứu này thực hiện nhằm xây dựng mô hình nghiên cứu các nhân tố ảnh hưởng đến ý định mua nhà ở xã hội cho công nhân tại TP. Hồ Chí Minh. Các nhân tố ảnh hưởng đến Ý định mua nhà ở xã hội cho công nhân bao gồm: Khả năng chi trả về mặt tài chính của công nhân, Khả năng tiếp cận thông tin, Môi trường sống của nhà ở xã hội, Chính sách hỗ trợ của Nhà nước, Thương hiệu của chủ đầu tư tham gia phát triển nhà ở xã hội.

Từ khoá: Mô hình nghiên cứu, nhà ở xã hội, công nhân, TP. Hồ Chí Minh

Abstract

The study develops a research model of the factors influencing workers’ intention to purchase social housing in Ho Chi Minh City. The factors influencing workers’ intention to purchase social housing include workers’ financial affordability, access to information, the living environment of social housing, government support policies, and the reputation of developers involved in social housing development.

Keywords: Research model, social housing, workers, Ho Chi Minh City

GIỚI THIỆU

Nhà ở xã hội là một trong những chính sách an sinh quan trọng của các quốc gia nhằm hỗ trợ các đối tượng có thu nhập thấp, người lao động và các nhóm yếu thế trong nền kinh tế có cơ hội tiếp cận chỗ ở ổn định với chi phí hợp lý. Trong bối cảnh đô thị hóa đang diễn ra nhanh chóng, phát triển kinh tế khiến giá nhà ở thương mại ngày càng tăng cao làm cho người lao động khó có khả năng sở hữu hoặc thuê nhà phù hợp, giấc mơ sở hữu nhà ngày càng xa vời đối với nhiều người trẻ. Nhà ở xã hội không chỉ góp phần giải quyết nhu cầu chỗ ở mà còn đóng vai trò quan trọng trong việc ổn định đời sống dân cư, nâng cao chất lượng cuộc sống và đảm bảo phát triển đô thị bền vững. Hơn nữa, phát triển nhà ở xã hội còn giúp giảm áp lực lên hạ tầng đô thị, hạn chế sự hình thành các khu nhà ở tự phát và thiếu an toàn, nâng cao chất lượng cuộc sống và phát triển bền vững. Do đó, thực hiện chính sách an sinh xã hội gắn liền với phát triển nhà ở xã hội là một lĩnh vực nhận được nhiều sự quan tâm từ phía các quốc gia nói chung và Việt Nam nói riêng.

TP. Hồ Chí Minh là trung tâm kinh tế lớn nhất cả nước nơi tập trung nhiều khu công nghiệp và khu chế xuất, thu hút một lượng lớn lao động từ các tỉnh thành khác đến làm việc. Đặc biệt, khu vực phía Bắc thành phố (trước thuộc địa phận tỉnh Bình Dương) có sự phát triển mạnh về công nghiệp, kéo theo nhu cầu lao động và nhu cầu về nhà ở ngày càng gia tăng. Phần lớn công nhân tại các khu công nghiệp có mức thu nhập trung bình hoặc thấp, điều kiện kinh tế còn hạn chế, trong khi nhu cầu về chỗ ở ổn định, an toàn và gần nơi làm việc là rất lớn. Do đó, việc đáp ứng nhu cầu nhà ở của công nhân tại các khu công nghiệp vẫn còn nhiều khó khăn. Vì vậy, nghiên cứu này nhằm xây dựng mô hình các nhân tố ảnh hưởng đến ý định mua nhà ở xã hội, tạo cơ sở cho việc thực hiện các nghiên cứu định lượng tiếp theo; đồng thời gíp phần hoàn thiện chính sách phát triển nhà ở xã hội tại TP. Hồ Chí Minh nói riêng và Việt Nam nói chung.

CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU

Cơ sở lý thuyết

Nghiên cứu phát triển nhà ở xã hội gắn với hành vi của con người trong lựa chọn nhà ở phù hợp với bản thân và điều kiện kinh tế. Vai trò của nhà nước trong thực hiện chính sách phát triển nhà ở xã hội được giải thích qua Lý thuyết phúc lợi xã hội, nhấn mạnh vai trò của nhà nước trong việc can thiệp vào thị trường khi xảy ra thất bại thị trường như bất bình đẳng thu nhập, hoặc phân bổ nguồn lực không hiệu quả. Lý thuyết phúc lợi xã hội cho biết cách phân bổ nguồn lực nhằm tối đa hóa phúc lợi xã hội, đồng thời đảm bảo tính công bằng giữa các nhóm dân cư, nhóm thu nhập trong xã hội. Trong khi đó, Lý thuyết khả năng chi trả tập trung vào mối quan hệ giữa chi phí nhà ở và thu nhập, qua đó đánh giá mức độ mà một cá nhân hoặc hộ gia đình có thể tiếp cận nhu cầu ở phù hợp. Còn theo Lý thuyết hành vi có kế hoạch (TPB), hành vi của một cá nhân được quyết định trực tiếp bởi ý định thực hiện hành vi, và ý định này chịu ảnh hưởng bởi ba yếu tố chính: thái độ đối với hành vi, chuẩn chủ quan và nhận thức kiểm soát hành vi.

Tổng quan nghiên cứu

Mechuchep và Damnet (2025) nghiên cứu các yếu tố ý định mua nhà ở thân thiện với môi trường và bền vững tại Thái Lan dựa trên dữ liệu khảo sát từ 320 người mua nhà tiềm năng. Nghiên cứu cho rằng chất lượng dịch vụ là yếu tố tác động trực tiếp mạnh nhất đến ý định mua nhà, cùng với truyền thông tiếp thị và nhận thức về môi trường cũng là những yếu tố dự báo quan trọng. Hơn nữa, truyền thông tiếp thị đóng vai trò trung tâm bằng cách tạo ra những tác động gián tiếp đáng kể thông qua các yếu tố khác. Những phát hiện này cung cấp một khuôn khổ chiến lược cho các nhà phát triển, nhấn mạnh rằng thành công trên thị trường đòi hỏi một chiến lược tích hợp tận dụng truyền thông thuyết phục, chất lượng dịch vụ vượt trội và các giá trị môi trường phù hợp.

Ho và cộng sự (2019) nghiên cứu các yếu tố quyết định ảnh hưởng đến ý định mua nhà ở giá rẻ của thế hệ Y tại Penang, Malaysia. Nghiên cứu này mở rộng Lý thuyết hành vi có kế hoạch, bổ sung thêm 3 thuộc tính (vị trí, tài chính và cấu trúc) và thương hiệu của chủ đầu tư. Nghiên cứu cho thấy thái độ, chuẩn mực chủ quan, kiểm soát hành vi nhận thức và thuộc tính vị trí được khẳng định là có ảnh hưởng tích cực đến ý định mua nhà ở giá rẻ của thế hệ Y tại Penang, Malaysia. Trong khi đó, thuộc tính tài chính, thuộc tính cấu trúc và thương hiệu của chủ đầu tư được xác nhận là không có ý nghĩa đối với ý định mua nhà ở giá rẻ của thế hệ Y.

Zhao và Liu (2023) sử dụng phương pháp tổng quan tài liệu định lượng có hệ thống để xem xét tác động của các chính sách nhà ở đến ý định mua nhà và chỉ ra rằng, các chính sách nhà ở ảnh hưởng đến ý định sở hữu nhà có thể được chia thành 3 loại: chính sách tiền tệ, chính sách thuế và chính sách vĩ mô thận trọng. Sự thay đổi về cung và cầu trên thị trường bất động sản chủ yếu phản ánh hiệu quả của các chính sách, với yếu tố giá nhà ở là cơ chế truyền dẫn.

Scheba và Turok (2023) nghiên cứu nhà ở xã hội thuộc khu vực phi lợi nhuận ở Nam Phi. Dựa trên các phương pháp nghiên cứu định tính, nghiên cứu nhận thấy, trong điều kiện quản trị chính thức yếu kém, năng lực ngành còn non trẻ và cộng đồng bất mãn, nhà ở xã hội thuộc khu vực phi lợi nhuận có những thất bại nghiêm trọng trong các dự án và lãng phí nguồn lực công. Nghiên cứu cho rằng, chính sách và khung pháp lý chính thức không đầy đủ; năng lực và sự hỗ trợ hạn chế của chính phủ; năng lực ngành hạn chế; sự miễn cưỡng của nguồn tài chính tư nhân và các thỏa thuận phi chính thức bất lợi là 5 yếu tố chính gây ra những khó khăn nghiêm trọng ở cả cấp độ chương trình và dự án. Nghiên cứu khẳng định, việc phát triển nhà ở xã hội thuộc khu vực phi lợi nhuận đi kèm với trách nhiệm tài chính, hành chính và chính trị đáng kể đối với chính phủ, và sự thành công của nó phụ thuộc vào sự phù hợp giữa khung chính sách chính thức và các thể chế phi chính thức.

Cho rằng nhà ở xã hội đóng vai trò thiết yếu trong việc đáp ứng nhu cầu nhà ở của những người dễ bị tổn thương, Wei và cộng sự (2024) xem xét các xu hướng nghiên cứu trong lĩnh vực này và kiểm tra các vấn đề và cơ hội về hiệu suất môi trường liên quan đến nhà ở xã hội. Kết quả nghiên cứu cho thấy, chất lượng không khí trong nhà, tiện nghi, hiệu quả năng lượng và khả năng chi trả là những vấn đề chính liên quan đến lựa chọn nhà ở xã hội, từ đó gia tăng ý định lựa chọn nhà ở xã hội. Ngoài ra, các yếu tố thiết kế và vận hành chính liên quan đến lựa chọn nhà ở xã hội, đặt ra chính phủ cần có nhiều giải pháp thúc đẩy sự phát triển của nhà ở xã hội trong thời gian tới.

Tại Việt Nam, Dinh và cộng sự (2025) cho rằng, phát triển nhà ở xã hội hiện là một trong những mối quan tâm hàng đầu cả nước và tại TP. Hà Nội. Nhu cầu nhà ở cao, trong khi nguồn cung hạn chế, đã dẫn đến giá mua, giá thuê và giá thuê mua nhà ở mức cao. Mạch Ngọc Hùng và cộng sự (2025) cho rằng Việt Nam đang có tiềm năng rất lớn về thị trường nhà ở. Cụ thể, tại Bình Dương, nhóm khách hàng trẻ đang có thu nhập tốt hơn và nhu cầu cao về nhà ở với những dịch vụ tốt hơn để an cư lạc nghiệp. Nhóm tác giả cho rằng, khuyến mãi bán hàng, hình ảnh công ty, vị trí căn hộ, uy tín người nổi tiếng và truyền thông xã hội có ảnh hưởng đến ý định mua nhà ở của người lao động tại đây; đồng thời nhấn mạnh, truyền thông có ảnh hưởng rất lớn đến khả năng cung cấp thông tin và từ đó gia tăng quyết định sở hữu nhà ở của người lao động tại Bình Dương.

MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU ĐỀ XUẤT

Dựa trên các nghiên cứu trong và ngoài nước, đặc biệt là các nghiên cứu trong nước của Dinh và cộng sự (2025), Mạch Ngọc Hùng và cộng sự (2025); nghiên cứu ngoài nước của Mechuchep và Damnet (2025) tại Thái Lan, Ho và cộng sự (2019) tại Malaysia, Scheba và Turok (2023) tại Nam Phi, mô hình nghiên cứu đề xuất như sau:

Y = β + β1* FINANCE + β2*INFO+ β1*ENVI+ β1*POLICY+ β1*BRAND+ u

Trong đó:

Y là biến phụ thuộc, đo lường bằng Ý định mua nhà ở xã hội của công nhân;

FINANCE là biến độc lập, đo lường Khả năng chi trả về mặt tài chính của công nhân;

INFO là biến độc lập, đo lường Khả năng tiếp cận thông tin của công nhân;

ENVI là biến độc lập, đo lường Môi trường sống của nhà ở xã hội có khả năng cung ứng cho công nhân;

POLICY là biến độc lập, đo lường Chính sách hỗ trợ của nhà nước đối với nhà ở xã hội;

BRAND là biến độc lập, đo lường Thương hiệu của chủ đầu tư tham gia phát triển nhà ở xã hội.

KẾT LUẬN VÀ HƯỚNG NGHIÊN CỨU TIẾP THEO

Nghiên cứu này thực hiện nhằm xây dựng mô hình nghiên cứu các nhân tố ảnh hưởng đến ý định mua nhà ở xã hội cho công nhân tại TP. Hồ Chí Minh, làm cơ sở thúc đẩy, phát triển thị trường nhà ở xã hội. Trong mô hình, các nhân tố ảnh hưởng đến Ý định mua nhà ở xã hội cho công nhân bao gồm: Khả năng chi trả về mặt tài chính của công nhân, Khả năng tiếp cận thông tin, Môi trường sống của nhà ở xã hội, Chính sách hỗ trợ của Nhà nước, Thương hiệu của chủ đầu tư tham gia phát triển nhà ở xã hội.

Từ kết quả nghiên cứu này, hướng nghiên cứu tiếp theo sẽ thực hiện khảo sát bằng phương pháp thuận tiện đối với 200 công nhân tại khu công nghiệp phía Bắc TP. Hồ Chí Minh về ý định mua nhà ở xã hội và thực hiện phân tích nhân tố ảnh hưởng đến Ý định mua nhà ở xã hội trên địa bàn TP. Hồ Chí Minh. Từ đó nghiên cứu có thể đề xuất hàm ý chính sách phát triển nhà ở xã hội tại TP. Hồ Chí Minh nói riêng và Việt Nam nói chung.

(*) Lời cảm ơn: Nghiên cứu này được tài trợ bởi Trường Đại học Thủ Dầu Một trong đề tài mã số DT.25.1-283.

Tài liệu tham khảo:

1. Dinh, D. Q., Hoang, T. H. N., & Le, V. H. (2025). Factors affecting social housing development in Hanoi city. Journal of materials & construction, 15(01). https://doi.org/10.54772/jomc.v15i01.1021

2. Ho, G., Goh, Y., & Ting, M. (2019). The Determinants of Affordable House Purchase Intention Among Generation Y in Malaysia. In C. Tze Haw, C. Richardson, & F. Johara (Eds.), Business Sustainability and Innovation, vol 65. European Proceedings of Social and Behavioural Sciences (pp. 89-99). Future Academy. https://doi.org/10.15405/epsbs.2019.08.10

3. Mạch Ngọc Hùng và cộng sự (2025). Mô hình nhân tố tác động ý định mua căn hộ tầm trung của người tiêu dùng trẻ tại Bình Dương. https://kinhtevadubao.vn/mo-hinh-nhan-to-tac-dong-y-dinh-mua-can-ho-tam-trung-cua-nguoi-tieu-dung-tre-tai-binh-duong-31227.html

4. Mechuchep, S., & Damnet, A. (2025). Factors Influencing Sustainable Eco-Friendly Housing Purchase Intention in Thailand: A Structural Equation Model Analysis. Sustainability, 17(23), 10668. https://doi.org/10.3390/su172310668

5. Scheba, A., & Turok, I. (2023). The role of institutions in social housing provision: salutary lessons from the South. Housing Studies, 38(6), 1132–1153. https://doi.org/10.1080/02673037.2021.1935765

6. Wei, J., Li, H. X., Sadick, A.-M., & Noguchi, M. (2024). A systematic review of key issues influencing the environmental performance of social housing. Energy and Buildings, 319, 114566. https://doi.org/https://doi.org/10.1016/j.enbuild.2024.114566

7. Zhao, C., & Liu, F. (2023). Impact of housing policies on the real estate market - Systematic literature review. Heliyon, 9(10), e20704. https://doi.org/https://doi.org/10.1016/j.heliyon.2023.e20704