Đánh giá đa tiêu chí năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp bất động sản tại TP. Hồ Chí Minh: Tiếp cận từ phương pháp phân tích AHP và IPA

Nguyễn Duy Ngọc (Tác giả liên hệ)

Khoa Quản lý Đất đai và Bất động sản, Trường Đại học Nông Lâm Thành phố Hồ Chí Minh

Email: [email protected]

Nguyễn Việt Khôi

Trường Đại học Đại Nam, Hà Nội

Tóm tắt

Nghiên cứu đánh giá mức độ quan trọng và mức độ thực hiện của 7 nhóm năng lực cạnh tranh tại các doanh nghiệp bất động sản trên địa bàn TP. Hồ Chí Minh. Dữ liệu khảo sát 60 người thuộc 5 nhóm đối tượng, trong đó 40 ma trận so sánh cặp hợp lệ được sử dụng để xác định trọng số bằng phương pháp phân tích thứ bậc (AHP). Kết quả cho thấy năng lực quản lý (26,54%) và tài chính (24,35%) là 2 nhóm quan trọng nhất nhưng có điểm thực hiện thấp nhất, tương ứng 7,35 và 7,48 điểm. Chỉ số năng lực cạnh tranh tổng hợp đạt 7,64/10 điểm. Phân tích mức độ quan trọng - mức độ thực hiện (IPA) cho thấy sự mất cân đối giữa tầm quan trọng và mức độ thực hiện, từ đó xác định 2 nhóm năng lực cần ưu tiên cải thiện và đề xuất hàm ý quản lý, chính sách.

Từ khóa: Năng lực cạnh tranh, doanh nghiệp bất động sản, AHP, IPA, TP. Hồ Chí Minh

Abstract

This study assesses the relative importance and performance of seven groups of competitive capabilities among real estate enterprises in Ho Chi Minh City. Survey data were collected from 60 respondents across five stakeholder groups. Of these, 40 valid pairwise comparison matrices were used to determine the weights of the capability groups using the analytic hierarchy process (AHP). The results indicate that managerial capability (26.54%) and financial capability (24.35%) are the two most important groups of competitive capabilities, yet they receive the lowest performance scores of 7.35 and 7.48, respectively. The overall composite competitiveness index is 7.64 out of 10. Importance–performance analysis (IPA) reveals an imbalance between the perceived importance and actual performance of these capabilities, identifying two priority areas for improvement. Based on these findings, the study proposes managerial and policy implications to enhance the competitiveness of real estate enterprises.

Keywords: Competitiveness, real estate enterprises, AHP, IPA, Ho Chi Minh City

GIỚI THIỆU

Đối với doanh nghiệp bất động sản, vốn đầu tư lớn, chu kỳ dự án kéo dài và yêu cầu hoàn thiện thủ tục pháp lý đặt ra áp lực đáng kể lên hoạt động điều hành. Các chỉ tiêu kết quả như doanh thu, lợi nhuận hoặc thị phần riêng lẻ thường chưa phản ánh hết khả năng tổ chức dự án, kiểm soát nguồn vốn và mức độ thích ứng của doanh nghiệp trước biến động thị trường.

Bên cạnh đó, việc chỉ liệt kê các yếu tố quản trị, tài chính, công nghệ, nhân lực hay thị trường vẫn chưa đủ căn cứ để xác định khâu nào cần ưu tiên cải thiện khi nguồn lực hữu hạn. Từ thực tế này, nghiên cứu kết hợp phương pháp phân tích thứ bậc (AHP) và phân tích mức độ quan trọng - mức độ thực hiện (IPA) nhằm xác định trọng số, đánh giá thực trạng và sắp xếp thứ tự ưu tiên cải thiện bảy nhóm năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp bất động sản tại TP. Hồ Chí Minh.

CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU

Khung lý thuyết về năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp bất động sản

Năng lực cạnh tranh là khả năng duy trì và mở rộng vị thế thị trường thông qua khai thác hiệu quả nguồn lực (Porter, 1980; Nguyễn Viết Lâm, 2014). Lý thuyết nguồn lực (RBV) của Barney (1991) và Grant (1991, 1996) nhấn mạnh các nguồn lực có giá trị, khan hiếm và khó bắt chước. Lý thuyết năng lực động làm rõ khả năng thích ứng, đổi mới công nghệ, tích hợp và tái cấu hình nguồn lực trong môi trường biến động (Teece, Pisano, & Shuen, 1997; Nguyễn Đình Thọ & Nguyễn Thị Mai Trang, 2009), còn Porter (2003) nhấn mạnh vai trò của điều kiện kinh tế, hạ tầng và thể chế vùng.

Trong lĩnh vực bất động sản, khả năng cạnh tranh không chỉ phụ thuộc vào nguồn lực quản trị, tổ chức, công nghệ và tài chính mà còn gắn với vị thế thị trường và điều kiện của địa bàn. Dựa trên những tiếp cận về lợi thế cạnh tranh (Porter, 1980, 2003; Barney, 1991; Grant, 1996) cùng các nghiên cứu đánh giá năng lực doanh nghiệp (Ambastha & Momaya, 2004; Sirikrai & Tang, 2006), nghiên cứu sử dụng 7 nhóm tiêu chí: năng lực quản lý, năng lực tổ chức, khả năng công nghệ, năng lực tài chính, thị phần, trách nhiệm xã hội và năng lực cạnh tranh khu vực.

Tiếp cận đa tiêu chí kết hợp AHP và IPA

Phương pháp phân tích thứ bậc (AHP) của Saaty (2008) cho phép lượng hóa mức độ quan trọng tương đối của các tiêu chí qua ma trận so sánh cặp và kiểm soát tính nhất quán bằng tỷ số CR. Tuy nhiên, trọng số AHP chưa phản ánh doanh nghiệp thực hiện tốt đến đâu ở từng nhóm năng lực, nên nghiên cứu kết hợp thêm phân tích IPA dựa trên 2 chiều mức độ quan trọng và mức độ thực hiện để nhận diện các nhóm cần tập trung cải thiện, duy trì hoặc cân đối lại nguồn lực (Martilla & James, 1977).

PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

Dữ liệu sơ cấp thu thập qua phỏng vấn trực tiếp tại TP. Hồ Chí Minh (địa giới trước hợp nhất, từ tháng 01/2024 đến 7/2024) với mẫu chọn có chủ đích gồm 60 người: cán bộ quản lý chính sách (10), nhà quản lý doanh nghiệp bất động sản (20), chuyên gia độc lập (10), nhà đầu tư (10) và khách hàng (10). Phạm vi đánh giá được phân định theo chuyên môn: 40 người thuộc 3 nhóm đầu thực hiện so sánh cặp AHP và đánh giá cả 7 nhóm tiêu chí; 10 nhà đầu tư đánh giá nhóm D, E, G; 10 khách hàng đánh giá các mục sự hài lòng (C-5, E-5, một phần F-5).

Hệ thống đánh giá gồm 7 nhóm tiêu chí, 33 mục và 170 thuộc tính. Phương pháp AHP xác định trọng số của 7 nhóm tiêu chí qua 21 cặp so sánh theo thang đo Saaty (1-9), tổng hợp bằng trung bình nhân (AIJ) theo Forman và Peniwati (1998) và Saaty và Vargas (2007), kiểm định qua CI và CR (n = 7, RI = 1,32; yêu cầu CR ≤ 0,10). Mức độ thực hiện của từng thuộc tính được đánh giá theo thang điểm từ 1 đến 10. Điểm bình quân của mỗi nhóm tiêu chí được ký hiệu là S_k và được sử dụng cùng trọng số w_k để tính chỉ số năng lực cạnh tranh tổng hợp NLCT = ∑(w_k × S_k). Hai chiều đo này tiếp tục được đối chiếu trên ma trận IPA với ngưỡng chia tại trung bình trọng số (14,29%) và điểm thực hiện (7,73).

KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU

Trọng số các nhóm tiêu chí năng lực cạnh tranh

Kết quả tổng hợp 40 ma trận so sánh cặp hợp lệ cho λ_max = 7,1968; CI = 0,0328 và CR = 0,0248 (< 0,10), khẳng định phán đoán đạt độ nhất quán cao. Năng lực quản lý (26,54%) và năng lực tài chính (24,35%) dẫn đầu, chiếm 50,89% tổng trọng số; tiếp theo là năng lực tổ chức (15,75%), năng lực cạnh tranh khu vực (12,99%), khả năng công nghệ (10,17%), thị phần (6,14%) và trách nhiệm xã hội (4,04%) (Bảng 1).

Bảng 1: Trọng số và thứ hạng của bảy nhóm tiêu chí năng lực cạnh tranh

Ghi chú: Tổng cộng số học bảy trọng số làm tròn bốn chữ số thập phân là 0,9998 (99,98%) do làm tròn; tổng chuẩn hóa bằng 1,0000 (100,00%).

Nguồn: Kết quả xử lý dữ liệu AHP của nhóm tác giả (n = 40 ma trận hợp lệ).

Mức độ thực hiện và phân tích ma trận IPA

Điểm bình quân giản đơn của 7 nhóm đạt 7,73/10 điểm, còn chỉ số năng lực cạnh tranh tổng hợp có trọng số đạt 7,64/10 điểm. Hai nhóm có trọng số cao nhất là năng lực quản lý và năng lực tài chính lại đạt điểm thực hiện thấp nhất (7,35 và 7,48 điểm), trong khi năng lực cạnh tranh khu vực đạt cao nhất (7,97 điểm) và năng lực tổ chức đạt 7,92 điểm. Đối chiếu trên ma trận IPA (ngưỡng trọng số 14,29%; ngưỡng thực hiện 7,73 điểm), năng lực quản lý và năng lực tài chính thuộc Góc phần tư I (Tập trung cải thiện); năng lực tổ chức thuộc Góc phần tư II (Duy trì thành tích); Góc phần tư III trống và 4 nhóm còn lại thuộc Góc phần tư IV (Bảng 2 và Bảng 3).

Bảng 2: Điểm thực hiện và chỉ số năng lực cạnh tranh tổng hợp của doanh nghiệp bất động sản

Nguồn: Kết quả khảo sát và tính toán của nhóm tác giả (cỡ mẫu n = 60 phân định theo chuyên môn từng nhóm đối tượng; điểm đóng góp được tính từ giá trị w_k và S_k gốc chưa làm tròn nên có sai số làm tròn ±0,001 ở chữ số thập phân thứ ba so với tích số làm tròn hiển thị).

Bảng 3: Phân bố 7 nhóm tiêu chí trên 4 góc phần tư của ma trận IPA

Nguồn: Tổng hợp từ kết quả phân tích IPA của nhóm tác giả.

THẢO LUẬN KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU

Năng lực quản lý (26,54%) và năng lực tài chính (24,35%) có trọng số cao hơn hẳn các nhóm còn lại trong kết quả AHP, phù hợp với luận điểm của lý thuyết dựa trên nguồn lực về vai trò của nguồn lực nội tại đối với lợi thế cạnh tranh của doanh nghiệp (Barney, 1991; Grant, 1996). Khi đối chiếu trọng số AHP với điểm thực hiện, nghiên cứu ghi nhận sự chênh lệch rõ rệt giữa mức độ quan trọng và kết quả đánh giá năng lực. Năng lực quản lý có trọng số cao nhất (26,54%) nhưng chỉ đạt 7,35 điểm, thấp nhất trong bảy nhóm; riêng chỉ tiêu hoàn thành dự án đúng thời hạn đạt 6,80 điểm. Năng lực tài chính đứng thứ hai về trọng số (24,35%) nhưng điểm thực hiện chỉ đạt 7,48. Kết quả này cho thấy cần ưu tiên cải thiện hai nhóm năng lực trên. Những ràng buộc về thủ tục pháp lý, tiến độ dự án và tiếp cận vốn có thể góp phần lý giải sự chênh lệch, song dữ liệu AHP-IPA chưa cho phép khẳng định quan hệ nhân quả giữa các yếu tố đó và năng lực cạnh tranh.

HÀM Ý QUẢN LÝ VÀ KIẾN NGHỊ

Từ kết quả phân tích ma trận IPA, lộ trình nâng cao năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp bất động sản tại TP. Hồ Chí Minh cần được sắp xếp theo 3 nhóm ưu tiên cụ thể:

Thứ nhất, ưu tiên cải thiện năng lực quản lý và năng lực tài chính (Góc phần tư I): Để tháo gỡ điểm nghẽn tiến độ dự án, cơ quan quản lý nhà nước cần chuẩn hóa quy trình liên thông từ chấp thuận chủ trương đầu tư, xác định tiền sử dụng đất đến cấp phép xây dựng. Song song đó, bản thân doanh nghiệp phải siết chặt quản trị tiến độ, chi phí và rủi ro pháp lý, đồng thời tái cơ cấu nguồn vốn theo hướng giảm phụ thuộc vào tín dụng ngắn hạn, kiểm soát nợ xấu và mở rộng các kênh huy động vốn dài hạn.

Thứ hai, duy trì và phát huy lợi thế về năng lực tổ chức (Góc phần tư II): Với trọng số đứng thứ ba (15,75%) và điểm thực hiện khá (7,92 điểm), doanh nghiệp cần duy trì đãi ngộ gắn với hiệu suất và đào tạo nhân sự chuyên sâu về pháp lý dự án, tài chính để hỗ trợ trực tiếp cho 2 nhóm năng lực ở Góc phần tư I.

Thứ ba, tái cân đối hợp lý các nhóm năng lực thuộc Góc phần tư IV: Điểm cao nhất ở năng lực cạnh tranh khu vực (7,97 điểm) phản ánh lợi thế sẵn có của đô thị TP. Hồ Chí Minh. Dù khả năng công nghệ (10,17%) và trách nhiệm xã hội (4,04%) có trọng số tương đối thấp trong khảo sát, doanh nghiệp vẫn cần cân nhắc vai trò của công nghệ và phát triển bền vững (ESG) trong chiến lược dài hạn. Có thể ưu tiên số hóa quy trình quản lý dự án và phát triển nhà ở xanh theo khả năng nguồn lực, thay vì cắt giảm đầu tư chỉ dựa vào thứ hạng IPA.

KẾT LUẬN

Nghiên cứu đã lượng hóa trọng số và chỉ số năng lực cạnh tranh tổng hợp (7,64/10) của doanh nghiệp bất động sản tại TP. Hồ Chí Minh, qua đó xác định 2 nhóm cần ưu tiên cải thiện là năng lực quản lý và năng lực tài chính. Tuy nhiên, kết quả trên cần được nhìn nhận cùng một số giới hạn về phương pháp. Mẫu khảo sát gồm 60 người trả lời được chọn có chủ đích trước thời điểm hợp nhất địa giới và điểm thực hiện chủ yếu dựa trên đánh giá cảm nhận; ngoài ra, nghiên cứu chưa kiểm định độ tin cậy thang đo bằng hệ số Cronbach’s Alpha, phân tích nhân tố (EFA, CFA) hay mô hình nhân quả. Các nghiên cứu tiếp theo nên rút gọn thang đo, mở rộng cỡ mẫu để kiểm định thang đo và sử dụng mô hình cấu trúc tuyến tính (SEM) nhằm đánh giá sâu hơn tác động của môi trường thể chế.

Tài liệu tham khảo

1. Ambastha, A., & Momaya, K. (2004). Competitiveness of firms: Review of theory, frameworks, and models. Singapore Management Review, 26(1), 45-61.

2. Barney, J. B. (1991). Firm resources and sustained competitive advantage. Journal of Management, 17(1), 99-120.

3. Forman, E., & Peniwati, K. (1998). Aggregating individual judgments and priorities with the analytic hierarchy process. European Journal of Operational Research, 108(1), 165-169.

4. Grant, R. M. (1991). The resource-based theory of competitive advantage: Implications for strategy formulation. California Management Review, 33(3), 114-135.

5. Grant, R. M. (1996). Toward a knowledge-based theory of the firm. Strategic Management Journal, 17(S2), 109-122.

6. Martilla, J. A., & James, J. C. (1977). Importance-performance analysis. Journal of Marketing, 41(1), 77-79. https://doi.org/10.1177/002224297704100112

7. Nguyễn Đình Thọ, & Nguyễn Thị Mai Trang. (2009). Một số yếu tố tạo thành năng lực động của doanh nghiệp và giải pháp nuôi dưỡng. Kỷ yếu Hội thảo Năng lực cạnh tranh động của doanh nghiệp, TP. Hồ Chí Minh.

8. Nguyễn Viết Lâm. (2014). Bàn về phương pháp xác định năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp Việt Nam. Tạp chí Kinh tế và Phát triển, (206), 47-53.

9. Porter, M. E. (1980). Competitive strategy: Techniques for analyzing industries and competitors. Free Press.

10. Porter, M. E. (2003). The economic performance of regions. Regional Studies, 37(6-7), 549-578.

11. Saaty, T. L. (2008). Decision making with the analytic hierarchy process. International Journal of Services Sciences, 1(1), 83-98.

12. Saaty, T. L., & Vargas, L. G. (2007). Dispersion of group judgments. Mathematical and Computer Modelling, 46(7-8), 918-925.

13. Sirikrai, S. B., & Tang, J. C. S. (2006). Industrial competitiveness analysis: Using the analytic hierarchy process. The Journal of High Technology Management Research, 17(1), 71-83.

14. Teece, D. J., Pisano, G., & Shuen, A. (1997). Dynamic capabilities and strategic management. Strategic Management Journal, 18(7), 509-533.