Thực trạng đầu cơ và nguy cơ “bong bóng” bất động sản tại Việt Nam: Thách thức đối với ổn định kinh tế vĩ mô

Vũ Thế Hưng

Email: [email protected]

Hoàng Tuấn Hưng

Email: [email protected]

Viện Đào tạo Tiên tiến, Chất lượng cao và POHE, Đại học Kinh tế Quốc dân

Tóm tắt

Nghiên cứu tập trung phân tích thực trạng đầu cơ và nguy cơ hình thành “bong bóng” bất động sản tại Việt Nam; đồng thời đánh giá tác động của hiện tượng này đến ổn định kinh tế vĩ mô. Thông qua tổng hợp các bài báo khoa học, báo cáo của các cơ quan quản lý nhà nước và dữ liệu thị trường, nghiên cứu phân tích cơ chế hình thành tâm lý đầu cơ, đặc điểm của “bong bóng” và những hệ quả đối với hệ thống tài chính, thị trường bất động sản và nền kinh tế. Kết quả cho thấy hành vi đầu cơ khiến giá bất động sản biến động mạnh, tăng rủi ro tín dụng ngân hàng, dẫn đến phân bổ vốn kém hiệu quả và tạo ra bất ổn kinh tế - xã hội. Trên cơ sở đó, nghiên cứu đề xuất các giải pháp gồm: kiểm soát tín dụng và chính sách tiền tệ, minh bạch thông tin thị trường, điều tiết quan hệ cung - cầu, củng cố khung pháp lý và đảm bảo tiến độ bàn giao dự án, từ đó phát triển thị trường bất động sản minh bạch, ổn định và bền vững, hạn chế các ảnh hưởng tiêu cực đến nền kinh tế vĩ mô.

Từ khoá: Bất động sản, bong bóng, đầu cơ, kinh tế vĩ mô, Việt Nam

Summary

The study analyzes speculative activities and the risk of real estate bubbles in Viet Nam, as well as their effects on macroeconomic stability. Based on a review of academic studies, government reports, and market data, the research explains how speculative behavior develops, identifies the main characteristics of real estate bubbles, and analyzes their impacts on the financial system, the real estate market, and the overall economy. The results show that speculation causes strong fluctuations in property prices, increases banks’ credit risk, leads to inefficient use of capital, and creates economic and social instability. Therefore, the study suggests policy measures such as controlling credit and monetary policy, improving market transparency, balancing supply and demand, strengthening the legal framework, and ensuring timely project delivery to promote a stable, transparent, and sustainable real estate market.

Keywords: Real estate, bubble, speculation, macroeconomics, Viet Nam

GIỚI THIỆU

Trong 4 thập kỷ qua, thị trường bất động sản Việt Nam đã nhiều lần xuất hiện tình trạng đầu cơ và “bong bóng” giá, với 3 đợt “sốt” lớn diễn ra vào các giai đoạn 1991-1993, 2001-2003 và 2007-2008. Hai đợt “sốt” đầu tiên chủ yếu bắt nguồn từ quá trình chuyển đổi sang nền kinh tế thị trường, khi giá đất tăng gấp 5-10 lần so với ban đầu (Nguyen và cộng sự, 2019). Đặc biệt, giai đoạn 2007-2008 chứng kiến “bong bóng” bất động sản lớn nhất, có mối liên hệ chặt chẽ với sự biến động của thị trường chứng khoán. Khi “bong bóng” chứng khoán vỡ, dòng vốn đầu cơ nhanh chóng chuyển sang bất động sản, tạo ra hiệu ứng lan tỏa và đẩy giá nhà đất tăng mạnh. Vào các năm 2020-2021, khi giá bất động sản tăng nhanh vượt xa giá trị thực, làm cho việc mua nhà trở nên ngày càng khó tiếp cận đối với nhiều người. Trong giai đoạn này, giá đất tại nhiều khu vực, đặc biệt là phía Tây Hà Nội, tăng mạnh, với một số dự án ghi nhận mức từ 30 triệu đến hơn 100 triệu đồng mỗi mét vuông.

Trong những năm gần đây, thị trường bất động sản Việt Nam đã trở thành tâm điểm của hoạt động đầu cơ và sự hình thành “bong bóng” giá, phản ánh một hiện tượng kinh tế nổi bật định hình lại bức tranh tài chính quốc gia. Để kiểm soát và hạn chế nguy cơ “bong bóng”, việc nghiên cứu toàn diện về nguyên nhân, cơ chế hình thành và tác động của đầu cơ bất động sản là hết sức cần thiết. Trên cơ sở tổng hợp và phân tích tài liệu thứ cấp, bao gồm các công trình học thuật trong nước và quốc tế, báo cáo của các cơ quan quản lý nhà nước, dữ liệu thống kê và các nguồn thông tin chính thống từ thị trường, nghiên cứu này tập trung phân tích thực trạng đầu cơ và nguy cơ “bong bóng” bất động sản tại Việt Nam, nhằm đánh giá những thách thức đối với ổn định kinh tế vĩ mô và đề xuất các giải pháp chính sách góp phần phát triển thị trường bất động sản minh bạch, ổn định và bền vững.

CƠ SỞ LÝ LUẬN

Hành vi đầu cơ bất động sản

Hành vi đầu cơ bất động sản thường thể hiện qua việc mua bán đất hoặc nhà ở không nhằm sử dụng thực tế mà để nắm giữ chờ tăng giá. Ở các thị trường mới nổi, đất được coi là kênh tích trữ tài sản phổ biến, dẫn đến tình trạng “om đất”, ví dụ tại Malaysia, chủ đất giữ đất trống để chờ giá tăng, làm giá đất cao hơn và phản ánh rõ động cơ đầu cơ (Razak và cộng sự, 2018). Yếu tố tâm lý đóng vai trò quan trọng, khi thị trường tăng giá, sự lạc quan và tâm lý “sợ bỏ lỡ” thúc đẩy làn sóng mua vào theo hiệu ứng đoàn tàu; đồng thời hành vi bầy đàn theo tin đồn hoặc xu hướng thị trường phản ánh lý thuyết “kẻ ngốc hơn” (Janssen và cộng sự, 2018). Chính sách quản lý cũng ảnh hưởng mạnh: nới lỏng chính sách kích thích đầu cơ và “bong bóng” giá, trong khi siết tín dụng, đánh thuế bất động sản hay hạn chế phân lô bán nền giúp giảm đầu cơ (Tang và cộng sự, 2021). Hệ quả của đầu cơ không chỉ là biến động giá mà còn ảnh hưởng xã hội và kinh tế, khiến chi phí sinh hoạt, thuê mặt bằng và giá nhà tăng vượt khả năng nhiều hộ gia đình; đồng thời nguồn lực tài chính bị đẩy vào các giao dịch mua bán thay vì sản xuất - kinh doanh, gây chênh lệch phân bổ vốn và cản trở tăng trưởng bền vững.

“Bong bóng” bất động sản

“Bong bóng” bất động sản là hiện tượng giá nhà đất tăng vượt xa giá trị thực trong thời gian ngắn, chủ yếu do đầu cơ và tâm lý lạc quan, thay vì các yếu tố kinh tế cơ bản. Giá bất động sản phình to nhanh chóng giống như quả bóng được bơm căng nhưng thiếu nền tảng vững chắc, và khi các yếu tố hỗ trợ không còn, bong bóng vỡ gây sụt giảm giá mạnh và bất ổn thị trường (Petrushenko và cộng sự, 2023). Nguyên nhân hình thành bong bóng là sự kết hợp của nhiều yếu tố: tài chính, gồm lãi suất thấp, chính sách tiền tệ nới lỏng và tín dụng dễ tiếp cận, tạo dòng vốn đổ vào bất động sản (Xiong, 2022); cơ chế tài chính ngầm, thiếu kênh đầu tư thay thế, cùng với cung - cầu mất cân đối, chi phí đất tăng và chính sách quản lý (Li, 2018; Ji, 2018); yếu tố tâm lý và hành vi, như hiệu ứng bầy đàn, hiệu ứng đám đông, tìm lợi nhuận ngắn hạn và niềm tin vào tăng giá trong tương lai, thúc đẩy đầu cơ và đẩy giá tiếp tục tăng (Li và cộng sự, 2022). Hệ quả của “bong bóng” bất động sản rất nghiêm trọng: khi vỡ, nó gây bất ổn kinh tế - tài chính, lan sang hệ thống ngân hàng, thắt chặt tín dụng, giảm chi tiêu, kìm hãm tăng trưởng; đồng thời gia tăng phân tầng xã hội và rủi ro tín dụng cho các cá nhân nhỏ lẻ (Tang và cộng sự, 2021; Xiong, 2022).

THỰC TRẠNG ĐẦU CƠ VÀ NGUY CƠ “BONG BÓNG” BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM HIỆN NAY

Trong suốt một thời gian dài, những lo ngại về khả năng hình thành “bong bóng” bất động sản tại Việt Nam liên tục được đề cập, dựa trên các dấu hiệu như chênh lệch cung - cầu, giá nhà đất tăng nhanh và hoạt động đầu cơ mạnh ở nhiều phân khúc và khu vực. Thực tế, thị trường đã từng đối mặt với bong bóng trong các giai đoạn 2008-2009 và 2010-2011, dẫn đến khủng hoảng sâu rộng 2011-2013. Do đặc tính chu kỳ, khủng hoảng bất động sản có xu hướng lặp lại, vì vậy các chuyên gia sử dụng dữ liệu lịch sử để dự báo rủi ro, đặc biệt khi năm 2025 xuất hiện những tín hiệu đáng chú ý cần xem xét nghiêm túc.

Trong bối cảnh các kênh đầu tư như vàng biến động mạnh, bất động sản và chứng khoán trở thành lựa chọn hấp dẫn cho dòng tiền tìm nơi trú ẩn và sinh lời. Thị trường bất động sản, vốn nhạy cảm với chu kỳ tiền tệ, nhanh chóng phản ứng với đà giảm lãi suất, tạo làn sóng đầu tư mới. Theo Ngân hàng Nhà nước, đến 31/07/2025, các ngân hàng đã bơm 4,1 triệu tỷ đồng vào lĩnh vực địa ốc, tăng 17% so với cuối 2024, chiếm gần 24% tổng dư nợ tín dụng toàn ngành, mức cao kỷ lục (Huyền Anh, 2025). Chính sách tín dụng nới lỏng, lãi suất thấp và các gói ưu đãi nhà ở xã hội giúp cải thiện thanh khoản, thúc đẩy nhu cầu vay vốn và hướng thị trường phát triển bền vững.

Tuy nhiên, sự tăng trưởng tín dụng mạnh đã đi kèm với hiện tượng đầu cơ trở lại như giai đoạn 2008-2011. Hoạt động đầu cơ diễn biến phức tạp với nhiều hình thức như “cò đấu giá”, “quân xanh - quân đỏ”, thông đồng định giá và trả giá cao rồi bỏ cọc tạo mặt bằng giá ảo, làm nhiễu loạn thị trường, đẩy giá bất động sản và nhà ở tăng cao, ảnh hưởng đến bồi thường, thu hồi đất và thu hút đầu tư địa phương (Thanh Thuy, 2024). Nguồn cung nhà ở bình dân khan hiếm, trong khi phân khúc trung và cao cấp tập trung nhiều, khiến giá căn hộ tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh vượt xa khả năng chi trả bình quân của người dân, với nhiều dự án ghi nhận giá trên 100 triệu đồng/m², thậm chí 400-500 triệu đồng/m², đỉnh điểm gần 1 tỷ đồng/m² (Ái Châu Từ, 2025).

Báo cáo quý III/2025 của VARS cho thấy thị trường có 34.686 sản phẩm mới, cao nhất so với giai đoạn 2021-2024. Trong 9 tháng đầu năm, tổng nguồn cung đạt hơn 100.000 sản phẩm, trong đó hơn 86.000 là sản phẩm mới, với 34.000 giao dịch thành công, nâng tỷ lệ thành công lên 66%, tăng 12 điểm % so với quý trước. Hoạt động tập trung ở phân khúc thấp tầng, căn hộ cao cấp - hạng sang, trong khi đất nền có xu hướng giảm trước đó. Giá đất nền tăng mạnh, đặc biệt ở các địa phương như Ninh Bình, Hải Phòng, Bắc Giang, Hải Dương (cũ) và vùng ven Hà Nội, nhiều nhà đầu tư tận dụng “sóng” để bán ra, nâng giá 10% chỉ trong một đêm (VCCI, 2025).

Những diễn biến trên khiến các chuyên gia lo ngại về nguy cơ “bong bóng” tương tự giai đoạn 2008-2011, đặc biệt khi xuất hiện các dấu hiệu tăng trưởng GDP cao - GDP 9 tháng đầu năm 2025 đạt 7,85%, chính sách tín dụng nới lỏng và thiếu công cụ điều tiết hiệu quả, tương tự giai đoạn 2007 - khi GDP đạt 8,48%, là mức rất cao (Triệu Vương, 2022). Tuy nhiên, khác với hơn một thập kỷ trước, thị trường hiện nay không hoàn toàn lặp lại chu kỳ cũ. Sự can thiệp kịp thời của Chính phủ, kinh nghiệm dày dặn của các nhà đầu tư, cùng cơ chế pháp lý hoàn thiện giúp điều chỉnh kỳ vọng thị trường và góp phần hướng thị trường phát triển bền vững hơn.

ẢNH HƯỞNG CỦA ĐẦU CƠ VÀ NGUY CƠ “BONG BÓNG” BẤT ĐỘNG SẢN ĐẾN ỔN ĐỊNH KINH TẾ VĨ MÔ Ở VIỆT NAM

Cơ chế tác động

Hoạt động đầu cơ và “bong bóng” bất động sản ảnh hưởng mạnh đến ổn định kinh tế vĩ mô thông qua nhiều cơ chế làm gia tăng sự bất ổn tài chính. Biến động trên thị trường nhà ở, kết hợp với hệ thống tài chính và chính sách, có thể dẫn đến hình thành “bong bóng” giá, sụp đổ thị trường và khủng hoảng kinh tế (Li và cộng sự, 2021). Ngành ngân hàng là kênh truyền dẫn chính: tín dụng đổ vào bất động sản làm gia tăng nợ xấu, giảm chất lượng tín dụng và tiềm ẩn nguy cơ bong bóng (Do và cộng sự, 2017; Bui, 2020). Biến động lãi suất cũng thúc đẩy đầu cơ, khi chênh lệch lãi suất lớn, khối lượng giao dịch tăng, nguy cơ khủng hoảng ngân hàng càng cao (Xiong, 2022; Nguyen và cộng sự, 2020). Ngoài ra, “bong bóng” bất động sản làm chênh lệch phân bổ vốn, khiến các lĩnh vực kinh tế thực khó tiếp cận tài chính; đồng thời lan tỏa rủi ro tài chính hệ thống khi giá tài sản biến động mạnh (Li và cộng sự, 2021).

Ảnh hưởng của “bong bóng” bất động sản đến ổn định kinh tế vĩ mô ở Việt Nam

Tình hình thị trường bất động sản tạo cơ hội tăng trưởng nhưng cũng tiềm ẩn rủi ro hệ thống với nền kinh tế Việt Nam. Tỷ lệ nợ xấu trong ngân hàng những năm gần đây chủ yếu xuất phát từ các khoản vay liên quan đến bất động sản, buộc Chính phủ phải triển khai nhiều biện pháp nhằm hạn chế rủi ro tài chính và ổn định hệ thống ngân hàng. Thị trường bất động sản có mối liên hệ chặt chẽ với thị trường chứng khoán và hệ thống ngân hàng, nên biến động tại đây dễ lan tỏa, làm gia tăng bất ổn tài chính và ảnh hưởng tiêu cực đến tăng trưởng kinh tế bền vững (Nguyen và cộng sự, 2020). Dòng tín dụng quá mức chảy vào đầu cơ bất động sản trong quá khứ đã dẫn đến mô hình tăng trưởng thiếu bền vững, nợ xấu tích tụ và làm sai lệch phân bổ nguồn lực, khi vốn từ các lĩnh vực sản xuất hiệu quả bị chuyển hướng sang các hoạt động đầu cơ (Do và cộng sự, 2017). Chính phủ nhiều lần can thiệp bằng các chính sách tiền tệ, tài khóa và quản lý thị trường để ổn định tình hình, nhưng đôi khi các biện pháp này gây gián đoạn kinh tế bổ sung (Nguyen, 2020). Khi “bong bóng” bất động sản vỡ, tác động không chỉ dừng lại ở ngành này mà còn lan sang ngân hàng, xây dựng và vật liệu xây dựng, làm giảm sức mua, tăng chi phí và rủi ro thị trường; đồng thời tạo ra sự phân tầng xã hội, chuyển dịch tài sản không công bằng và tiềm ẩn rủi ro chính trị lẫn kinh tế vĩ mô (Xiong, 2022). Vì vậy, phát triển bất động sản bền vững, tập trung vào nhu cầu thực thay vì đầu cơ, trở thành yêu cầu cấp thiết để hạn chế rủi ro bong bóng, duy trì ổn định kinh tế và bảo đảm sự phát triển dài hạn của nền kinh tế Việt Nam.

MỘT SỐ KHUYẾN NGHỊ

Với các quy định tài chính

Cần tăng cường quản lý tín dụng ngân hàng để kiểm soát rủi ro từ thị trường bất động sản, ưu tiên vốn cho các dự án nhà ở phù hợp khả năng chi trả của hộ gia đình thu nhập thấp và trung bình; đồng thời hạn chế đầu tư vào các dự án thương mại cao cấp hoặc rủi ro cao, ngăn chặn tình trạng đầu cơ và bong bóng giá (Bui, 2020). Hoạt động mua nhà cần được kiểm soát chặt chẽ qua các giới hạn cho vay căn thứ hai, kiểm soát căn thứ ba trở lên và cấm sử dụng vốn vay cho mục đích đầu cơ; đồng thời kết hợp xây dựng hệ thống thông tin và cảnh báo rủi ro để giám sát thị trường, theo dõi chênh lệch lãi suất và mức độ rủi ro tín dụng (Nguyen và cộng sự, 2020; Bui, 2020). Bên cạnh đó, chính sách tiền tệ cần được điều hành hiệu quả nhằm cân bằng cung tiền, kiểm soát dòng vốn nóng và dư thừa thanh khoản, vừa hạn chế đầu cơ vừa duy trì sự ổn định của thị trường; đồng thời thúc đẩy phát triển bền vững giữa hệ thống ngân hàng và thị trường chứng khoán (Xiong, 2022).

Với quản lý thị trường bất động sản

Cần nâng cao minh bạch và công bố thông tin trên thị trường bất động sản thông qua việc xây dựng cơ sở dữ liệu đầy đủ, đáng tin cậy, giúp khắc phục khoảng trống thông tin, giảm hành vi đầu cơ và hạn chế nguy cơ hình thành “bong bóng” (Nguyen và cộng sự, 2019; Bui, 2020). Đồng thời, việc điều tiết quan hệ cung - cầu và tối ưu hóa cơ cấu sản phẩm là cần thiết, nhằm đưa giá nhà ở gần hơn với khả năng chi trả của người dân, quản lý nhu cầu và nguồn cung một cách hợp lý, đảm bảo sự phát triển bền vững của thị trường (Nguyen và cộng sự, 2020; Bui, 2020). Song song với đó, cần củng cố khung pháp lý và triển khai các biện pháp quản lý chặt chẽ, ngăn ngừa tình trạng “sốt đất” và áp dụng nguyên tắc “nhà ở không phải để đầu cơ”. Cuối cùng, các chính sách đảm bảo bàn giao nhà hoàn thiện và kiểm soát tiến độ dự án đóng vai trò quan trọng trong duy trì thanh khoản, ổn định tín dụng và giảm thiểu tác động tiêu cực lên nền kinh tế vĩ mô; đồng thời củng cố niềm tin của nhà đầu tư và hạn chế rủi ro hệ thống (Nguyen và cộng sự, 2019).

Khuyến nghị dài hạn đối với thể chế

Cần thực hiện cải cách chính sách thuế và tín dụng nhằm đảm bảo phát triển bất động sản ổn định và bền vững. Việc áp dụng thuế tài sản dựa trên giá trị thị trường thay cho hệ thống đánh thuế sử dụng đất phi nông nghiệp thấp, mang tính tượng trưng hiện nay sẽ giúp hạn chế đầu cơ, nâng cao minh bạch sở hữu và giao dịch; đồng thời tạo nguồn thu ngân sách ổn định, khắc phục tình trạng giá bất động sản bị đẩy cao quá mức. Cùng với đó, chính sách tín dụng hợp lý và toàn diện cần được xây dựng, bao gồm cơ chế cho vay thế chấp, kiểm soát đầu cơ và phòng ngừa nguy cơ hình thành bong bóng, nhằm hỗ trợ phát triển nhà ở hợp pháp, duy trì ổn định thị trường và giảm thiểu rủi ro tài chính lâu dài.

KẾT LUẬN

Nghiên cứu phân tích thực trạng đầu cơ và nguy cơ hình thành “bong bóng” bất động sản tại Việt Nam; đồng thời đánh giá tác động của hiện tượng này đến ổn định kinh tế vĩ mô. Kết quả cho thấy đầu cơ làm tăng biến động giá bất động sản, đẩy rủi ro tín dụng ngân hàng lên cao, dẫn đến phân bổ vốn kém hiệu quả và tác động tiêu cực đến kinh tế - xã hội. Trên cơ sở đó, nghiên cứu đề xuất các giải pháp: kiểm soát tín dụng và điều hành chính sách tiền tệ hợp lý, minh bạch thông tin và giám sát thị trường, điều chỉnh cân bằng cung - cầu, củng cố khung pháp lý và đảm bảo tiến độ bàn giao dự án. Các biện pháp dài hạn về thuế tài sản và chính sách tín dụng hợp lý sẽ hạn chế đầu cơ, giảm rủi ro bong bóng và hỗ trợ phát triển thị trường bất động sản bền vững. Việc triển khai đồng bộ các giải pháp này góp phần ổn định thị trường, bảo đảm kinh tế vĩ mô và hướng tới một thị trường bất động sản minh bạch, lành mạnh tại Việt Nam.

Tài liệu tham khảo:

1. Ái Châu Từ (2025). Thị trường bất động sản đã xuất hiện tình trạng “bong bóng”. VietnamFinance. https://vietnamfinance.vn/thi-truong-bat-dong-san-da-xuat-hien-tinh-trang-bong-bong-d133142.html

2. Bui, T. N. (2020). Financial depth and the real estate market: An empirical study of the wealth effect. Asian Economic and Financial Review, 10(8), 936-945. https://doi.org/10.18488/journal.aefr.2020.108.936.945

3. Do, H. T. K., Nguyen, N. T. M., & Le, T. H. (2017). Effects of the credit boom on the soundness of Vietnamese commercial banks. International Journal of Financial Research, 8(2), 57-73. https://doi.org/10.5430/ijfr.v8n3p57

4. Huyền Anh (2025). Tín dụng ồ ạt vào bất động sản, Ngân hàng Nhà nước yêu cầu tạm dừng cho vay đặt cọc. VnBusiness. https://vnbusiness.vn/ngan-hang/tin-dung-o-at-vao-bat-dong-san-ngan-hang-nha-nuoc-yeu-cau-tam-dung-cho-vay-dat-coc-1110340.html

5. Janssen, D., Füllbrunn, S., & Weitzel, U. (2018). Individual speculative behavior and overpricing in experimental asset markets. Experimental Economics, 22(3), 653-675. https://doi.org/10.1007/s10683-018-9565-4

6. Ji, M. Z. (2018). Research on Real Estate Bubble Measurement and Prevention Countermeasures in Guangzhou City. Open Journal of Social Sciences, 6, 28-39. https://doi.org/10.4236/jss.2018.611003

7. Li, J., Ji, J., Guo, H., & Chen, L. (2018). Research on the influence of real estate development on private investment: A case study of China. Sustainability, 10(8), 2659. https://doi.org/10.3390/su10082659

8. Li, S., Liu, J.-Q., Dong, J., & Li, X. (2021). 20 years of research on real estate bubbles, risk and exuberance: A bibliometric analysis. Sustainability, 13(17), Article 9657. https://doi.org/10.3390/su13179657

9. Li, X., Liu, S., Zhang, D., & Zhu, H. (2022). Explanation for Real Estate Speculative Bubbles Using Game Theory. Proceedings of the 2022 7th International Conference on Financial Innovation and Economic Development (ICFIED 2022).

10. Nguyen, M.-L. T., & Bui, T. N. (2019). Stock market, real estate market, and economic growth: An ARDL approach. Investment Management & Financial Innovations, 16(4), 290-302. https://doi.org/10.21511/imfi.16(4).2019.25

11. Nguyen, M.-L. T., Xuan, P. T., & Bui, T. N. (2020). Causal relationship between banking system development and real estate market. Management Science Letters, 10(1), 41-52. https://doi.org/10.5267/j.msl.2019.8.017

12. Nguyen, V. C. (2020). Human capital, capital structure choice and firm profitability in developing countries: An empirical study in Vietnam. Management Science Letters, 10(6), 1277-1284. https://doi.org/10.5267/j.ac.2019.11.003

13. Petrushenko, Y., Yarova, I., & Karas, A. (2023). Economic nature of the “bubble” in the international real estate market. Problems and prospects of economic and management, 1(33), 213-225. https://doi.org/10.25140/2411-5215-2023-1(33)-213-225

14. Razak, M. Z., Khalid, H., & Mohamad, A. (2018). Speculative behavior in vacant land development: evidence for real options in Malaysia. The Developing Economies, 56(4), 245-266. https://doi.org/10.1111/deve.12184

15. Tang, Y., Hong, K., Zou, Y., & Zhang, Y. (2021). Impact of emotional perceived value on the uncertain evolution of the housing bubble. Mathematics, 9(13), 1543. https://doi.org/10.3390/math9131543

16. Thanh Thuy (2024). Hệ lụy tiềm ẩn từ việc đầu cơ, “ngáo giá” bất động sản tới nền kinh tế. Tạp chí Công thương. https://kinhte.congthuong.vn/he-luy-tiem-an-tu-viec-dau-co-ngao-gia-bat-dong-san-toi-nen-kinh-te-347036.html

17. Triệu Vương (2022). Hơn 10 năm trước, bong bóng bất động sản từng xuất hiện và vỡ như thế nào? Cafef. https://cafef.vn/hon-10-nam-truoc-bong-bong-bat-dong-san-tung-xuat-hien-va-vo-nhu-the-nao-20220726153752309.chn

18. VCCI (2025). Thị trường bất động sản 6 tháng: Thanh khoản “chông chênh”. https://vcci.com.vn/tin-tuc/thi-truong-bat-dong-san-6-thang-thanh-khoan-chong-chenh

19. Xiong, H. (2022). Risk logic and policy enlightenment of real estate bubble and financial crisis. SHS Web of Conferences, 151, 01016. https://doi.org/10.1051/shsconf/202215101016