Các nhân tố tác động đến quyết định lựa chọn căn hộ có mức giá trung bình của khách hàng tại TP. Hồ Chí Minh

Huỳnh Thanh Tú

Trường Đại học Kinh tế Luật, Đại học Quốc gia Thành phố Hồ Chí Minh; Email: [email protected]

Trịnh Văn Bảo

Công ty Cổ phần Tập đoàn NRC; Email: [email protected]

Tóm tắt

Thị trường căn hộ tại TP. Hồ Chí Minh trong giai đoạn 2020-2025 gặp nhiều khó khăn, đặc biệt phân khúc căn hộ giá trung bình rơi vào tình trạng ứ đọng hàng tồn và giảm thanh khoản. Thông qua kết quả khảo sát từ dữ liệu định lượng với 270 khách hàng, nghiên cứu nhằm xác định và đo lường các nhân tố ảnh hưởng đến Quyết định lựa chọn căn hộ có mức giá trung bình tại TP. Hồ Chí Minh. Kết quả nghiên cứu cho thấy, có 6 yếu tố có tác động thuận chiều đến Quyết định lựa chọn căn hộ có mức giá trung bình, trong đó Thu nhập có ảnh hưởng mạnh nhất, tiếp theo là Uy tín chủ đầu tư, Chất lượng công trình, Vị trí, Giá cả và Môi trường sống. Nghiên cứu cũng chỉ ra sự khác biệt có ý nghĩa về mức độ ảnh hưởng theo các đặc điểm cá nhân (giới tính, độ tuổi, trình độ, tình trạng hôn nhân, nghề nghiệp). Trên cơ sở đó, bài viết đề xuất các hàm ý cho chủ đầu tư và cơ quan quản lý nhằm kích cầu và phát triển bền vững phân khúc căn hộ trung cấp.

Từ khóa: Quyết định lựa chọn, căn hộ giá trung bình, hành vi người tiêu dùng, thu nhập, uy tín chủ đầu tư, thành phố Hồ Chí Minh

Abstract

The apartment market in Ho Chi Minh City experienced challenges during the 2020-2025 period, particularly in the mid-priced segment, which faced substantial inventory accumulation and declining liquidity. Based on a quantitative survey of 270 customers, the study identifies and measures the factors influencing consumers’ decisions to choose mid-priced apartments in Ho Chi Minh City. The findings indicate that six factors have a positive effect on the decision to choose mid-priced apartments. Among these, income has the strongest influence, followed by developer reputation, construction quality, location, price, and living environment. The study also reveals statistically significant differences in the magnitude of these effects across demographic characteristics, including gender, age, educational attainment, marital status, and occupation. Based on these findings, the study proposes implications for property developers and regulatory authorities to stimulate demand and promote the sustainable development of the mid-priced apartment segment.

Keywords: Apartment choice decision, mid-priced apartments, consumer behavior, income, developer reputation, Ho Chi Minh City

ĐẶT VẤN ĐỀ

Thị trường căn hộ tại TP. Hồ Chí Minh giai đoạn 2020-2025 gặp nhiều khó khăn. Theo HOREA (2022), khoảng 80% dự án chung cư tạm ngưng thi công do không bán được hàng. Phân khúc căn hộ giá trung bình, vốn được kỳ vọng phù hợp với đa số người dân, lại rơi vào tình trạng ứ đọng hàng tồn kho, giao dịch cầm chừng. Điều này gây khó khăn cho chủ đầu tư, người lao động và các ngành liên quan, ảnh hưởng tiêu cực đến nền kinh tế. Theo Maslow (1943), nhà ở thuộc nhóm nhu cầu thiết yếu, lượng tiêu thụ thường ổn định. Tuy nhiên, sự bất ổn ở phân khúc trung cấp đặt ra câu hỏi: Nguyên nhân nào khiến người tiêu dùng hạn chế mua căn hộ mặc dù đó là nhu cầu thiết yếu? Mặc dù đã có các nghiên cứu về hành vi tiêu dùng bất động sản tại Việt Nam (Trịnh Thị Xuân Lan, 2005; Dương Quang Phát, 2008), phần lớn tập trung vào sự hài lòng sau mua hoặc phân khúc cao cấp, chưa có nghiên cứu hệ thống về quyết định lựa chọn căn hộ trung cấp trong giai đoạn suy thoái. Do đó, nghiên cứu này được thực hiện với 3 mục tiêu: (1) Xác định các nhân tố tác động đến quyết định lựa chọn căn hộ giá trung bình tại TP. Hồ Chí Minh; (2) Đo lường mức độ ảnh hưởng của từng nhân tố; (3) Đề xuất hàm ý quản trị cho chủ đầu tư và cơ quan quản lý.

CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ GIẢ THUYẾT NGHIÊN CỨU

Hành vi người tiêu dùng và quá trình ra quyết định

Theo quan điểm của Philip Kotler (2001), hành vi người tiêu dùng là phản ứng của khách hàng dưới tác động của các kích thích bên ngoài (marketing và môi trường) và các quá trình tâm lý bên trong, diễn ra qua các giai đoạn: nhận biết nhu cầu → tìm kiếm thông tin → đánh giá phương án → quyết định lựa chọn → hành vi sau mua. Nghiên cứu này tập trung vào giai đoạn “quyết định lựa chọn” – kết quả cuối cùng của quá trình đánh giá và so sánh các phương án căn hộ, đồng thời là mối quan tâm hàng đầu của chủ đầu tư và nhà quản lý. Quyết định lựa chọn chịu ảnh hưởng bởi 2 yếu tố: (1) thái độ của những người khác (người thân, bạn bè, đồng nghiệp); và (2) các yếu tố tình huống bất ngờ (thu nhập, giá cả, lợi ích kỳ vọng). Đối với sản phẩm có giá trị lớn, tần suất mua thấp như căn hộ, tác động của các yếu tố này đặc biệt quan trọng. Hành vi sau mua tuy không thuộc phạm vi nghiên cứu nhưng có liên hệ mật thiết với quyết định mua lặp lại và truyền miệng – kênh tham khảo quan trọng cho khách hàng tiềm năng.

Lý thuyết về sự lựa chọn của người tiêu dùng

Theo Mankiw (2003), lý thuyết lựa chọn của người tiêu dùng cho rằng, quyết định cá nhân được định hướng bởi việc tối đa hóa hữu dụng trong giới hạn ngân sách. Với giả định thông tin hoàn hảo và con người hành động lý trí, hành vi tiêu dùng chịu ảnh hưởng bởi thu nhập (ràng buộc ngân sách) và sở thích (ưu tiên lợi ích). Người tiêu dùng lựa chọn tổ hợp hàng hóa tối đa hóa lợi ích trong giới hạn thu nhập. Áp dụng vào căn hộ trung bình, cá nhân có nhu cầu nhà ở mong muốn không gian rộng, nội thất sang trọng, vị trí đắc địa, môi trường tiện nghi, nhưng ngân sách giới hạn chỉ cho phép tiếp cận căn hộ giá trung bình. Do đó, anh ta so sánh các phương án trong tầm giá và chọn căn hộ mang lại tổng giá trị lợi ích lớn nhất (vị trí, chất lượng, uy tín chủ đầu tư…). Đây là nền tảng xác định các thuộc tính tác động đến quyết định lựa chọn.

Các yếu tố ảnh hưởng đến hành vi tiêu dùng theo mô hình Kotler

Kotler và Armstrong (2009) đề xuất 4 nhóm yếu tố ảnh hưởng đến hành vi người tiêu dùng: (1) Văn hóa – nền văn hóa, nhánh văn hóa, tầng lớp xã hội – có ảnh hưởng sâu rộng nhất; (2) Xã hội – nhóm tham khảo, gia đình, vai trò và địa vị – tác động qua tương tác xã hội; (3) Cá nhân – tuổi tác, nghề nghiệp, hoàn cảnh kinh tế, lối sống, nhân cách – tạo sự khác biệt giữa các cá nhân; (4) Tâm lý – động cơ, nhận thức, tri thức, niềm tin và thái độ – chi phối xử lý thông tin và quyết định cuối cùng. Trong lĩnh vực căn hộ, mô hình KARSI (2009) chỉ ra giá trị căn hộ mang lại sự thỏa mãn khách hàng nằm ở ba yếu tố chính: vị trí, chất lượng công trình và môi trường sống. Đây là cơ sở quan trọng để tác giả xây dựng biến đo lường

Các nghiên cứu thực nghiệm trong và ngoài nước

Ở nước ngoài, nghiên cứu về hành vi lựa chọn nhà ở có thể kể đến các công trình như của Brian J. Enquist và các cộng sự (2007) về mối quan hệ giữa không gian sống và hành vi tiêu dùng. Trong phạm vi Việt Nam, nghiên cứu của Nguyễn Ngọc Quang (2008) về phương pháp định tính trong nghiên cứu hành vi tiêu dùng xe máy đã cung cấp cách tiếp cận hữu ích, nhưng vẫn chưa bao quát được lĩnh vực bất động sản. Nghiên cứu của Trịnh Thị Xuân Lan (2005) đã chỉ ra các yếu tố tác động đến sự thỏa mãn khách hàng đối với căn hộ cao cấp, nhưng phân khúc trung cấp có đặc điểm khách hàng và hành vi khác biệt. Dương Quang Phát (2008) nghiên cứu về sự hài lòng của cư dân tại các chung cư trung bình và tái định cư, nhưng tập trung vào trải nghiệm sau khi mua và ở, không phải quyết định lựa chọn ban đầu. Bên cạnh đó, các công ty nghiên cứu thị trường như Savills Vietnam và CBRE Vietnam thường công bố các báo cáo về thị hiếu khách hàng theo quý, nhưng các báo cáo này chủ yếu mang tính mô tả và thăm dò, thiếu chiều sâu về mối quan hệ nhân quả giữa các yếu tố.

Do đó, nghiên cứu này kế thừa các kết quả từ những công trình trước, kết hợp với lý thuyết nền tảng và tham vấn chuyên gia, để xây dựng một mô hình nghiên cứu có thể đo lường và kiểm định một cách khoa học, có ý nghĩa cả về lý thuyết lẫn thực tiễn cho phân khúc căn hộ trung cấp tại TP. Hồ Chí Minh.

Giả thuyết nghiên cứu

Thu nhập (TN): Khả năng tài chính cá nhân/gia đình, bao gồm tích lũy mua nhà, khả năng vay ngân hàng, chính sách thanh toán và hỗ trợ từ người thân. Theo Mankiw (2003) và Grusky (1966), đây là giới hạn ngân sách cơ bản, được kỳ vọng tác động mạnh nhất. Từ đó, giả thuyết nghiên cứu được phát biểu như sau:

H1: Yếu tố thu nhập có tác động thuận chiều đến Quyết định lựa chọn căn hộ có mức giá trung bình.

Vị trí (VT): Gần trung tâm, nơi làm việc, đầu mối giao thông, khu vực khí hậu trong lành và gần dịch vụ công. Một trong 3yếu tố cốt lõi của KARSI (2009). Từ đó, giả thuyết nghiên cứu được phát biểu:

H2: Yếu tố vị trí có tác động thuận chiều đến Quyết định lựa chọn căn hộ có mức giá trung bình.

Chất lượng công trình (CL): Chất lượng xây dựng, hệ thống M&E, thiết kế thông minh, nội thất và hạ tầng kỹ thuật. Từ đó, các giả thuyết nghiên cứu được phát biểu:

H3: Yếu tố chất lượng công trình có tác động thuận chiều đến Quyết định lựa chọn căn hộ có mức giá trung bình.

Môi trường sống (MT): An toàn, tiện ích nội khu, cộng đồng dân cư và môi trường năng động– yếu tố thứ ba trong KARSI (2009). Từ đó, giả thuyết nghiên cứu được phát biểu:

H4: Yếu tố môi trường sống có tác động thuận chiều đến Quyết định lựa chọn căn hộ có mức giá trung bình.

Giá cả (GC): Mức giá hợp lý, cạnh tranh, xứng đáng với lợi ích nhận được và bao gồm các chi phí phát sinh. Từ đó, giả thuyết nghiên cứu được phát biểu:

H5: Yếu tố giá cả có tác động thuận chiều đến Quyết định lựa chọn căn hộ có mức giá trung bình.

Uy tín chủ đầu tư (UT): Công ty lớn, nhiều kinh nghiệm, chất lượng công trình trước, nhà thầu đáng tin cậy và không có tai tiếng. Pelleman (1998) nhấn mạnh yếu tố này trong bối cảnh bất đối xứng thông tin. Từ đó, giả thuyết nghiên cứu được phát biểu:

H6: Yếu tố uy tín chủ đầu tư có tác động thuận chiều đến Quyết định lựa chọn căn hộ có mức giá trung bình.

Nhóm tham khảo (TK): Ảnh hưởng từ vợ/chồng, bố mẹ, bạn bè, đồng nghiệp và chuyên gia tư vấn pháp lý (Kotler, 2001). Từ đó, giả thuyết nghiên cứu được phát biểu:

H7: Yếu tố nhóm tham khảo có tác động thuận chiều đến Quyết định lựa chọn căn hộ có mức giá trung bình.

Hoạt động chiêu thị (CT): Thông tin giới thiệu, khuyến mãi, trải nghiệm căn hộ mẫu và chuyên viên tư vấn đáng tin cậy - bổ sung từ thảo luận nhóm. Từ đó, giả thuyết nghiên cứu được phát biểu:

H8: Yếu tố hoạt động chiêu thị có tác động thuận chiều đến Quyết định lựa chọn căn hộ có mức giá trung bình.

Mô hình nghiên cứu

Từ cơ sở lý thuyết và các giả thuyết nghiên cứu nói trên, nhóm tác giả đề xuất mô hình nghiên cứu (Hình) với 8 yếu tố tác động đến Quyết định lựa chọn căn hộ giá trung bình tại TP. Hồ Chí Minh.

Hình: Mô hình nghiên cứu đề xuất

Nguồn: Nhóm tác giả đề xuất

PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

Nghiên cứu sử dụng thiết kế hỗn hợp gồm hai giai đoạn: định tính với thảo luận nhóm 10 chuyên gia và phỏng vấn sâu 20 khách hàng nhằm hiệu chỉnh thang đo. Thang đo gồm 33 biến quan sát cho 8 yếu tố tác động và 5 biến cho biến phụ thuộc, được kế thừa và điều chỉnh từ KARSI (2009), Trịnh Thị Xuân Lan (2005), Dương Quang Phát (2008). Với phương pháp định lượng, nhóm tác giả tiến hành khảo sát khách hàng cá nhân đã mua hoặc đang tìm mua căn hộ giá trung bình tại TP. Hồ Chí Minh, thuộc nhóm khách hàng mục tiêu điển hình của phân khúc trung cấp bằng bảng hỏi Likert 5 mức. Nhóm tác giả thu được 270 bảng hợp lệ từ 400 phiếu giấy và 250 email gửi đi, tỷ lệ phản hồi đạt 41,5%. Thời gian thu thập dữ liệu từ tháng 7-8/2025; phân tích và xử lý dữ liệu từ tháng 9-10/2025, trong bối cảnh thị trường căn hộ TP. Hồ Chí Minh giai đoạn 2020-2025 gặp nhiều khó khăn, đặc biệt phân khúc trung cấp bị ứ đọng hàng tồn kho và giao dịch cầm chừng. Dữ liệu xử lý bằng SPSS 22.0.

KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU

Kiểm định độ tin cậy của thang đo

Kết quả phân tích Cronbach’s Alpha ở Bảng 1 cho thấy, hệ số Cronbach’s Alpha của các thang đo đều đạt ngưỡng chấp nhận (> 0,6), trong đó thang đo Giá cả có độ tin cậy cao nhất (0,859) và thang đo Hoạt động chiêu thị có độ tin cậy thấp nhất (0,624). Hệ số tương quan biến – tổng của tất cả các biến quan sát đều lớn hơn 0,3, đáp ứng tiêu chuẩn. Điều này cho thấy các biến quan sát trong cùng một thang đo có sự tương đồng và đo lường đúng một khái niệm chung. Do đó, không có biến nào bị loại ở bước kiểm định Cronbach’s Alpha.

Bảng 1: Hệ số Cronbach’s Alpha của các thang đo

Thang đo	Số biến quan sát	Cronbach’s Alpha
Thu nhập (TN)	4	0,712
Vị trí (VT)	5	0,803
Chất lượng công trình (CL)	5	0,819
Môi trường sống (MT)	4	0,820
Giá cả (GC)	3	0,859
Uy tín chủ đầu tư (UT)	4	0,813
Nhóm tham khảo (TK)	4	0,777
Hoạt động chiêu thị (CT)	4	0,624
Quyết định lựa chọn (QD)	5	0,752

Nguồn: Phân tích từ dữ liệu nghiên cứu

Phân tích nhân tố khám phá (EFA)

Kết quả phân tích EFA lần 1 loại biến CT1 (factor loading = 0,482 < 0,5). EFA lần 2 với 32 biến trích được 8 nhân tố, tổng phương sai trích = 64,887%, KMO = 0,722, Bartlett Sig. = 0,000. Biến CT4 (chuyên viên tư vấn) chuyển sang nhân tố Nhóm tham khảo (loading = 0,602). EFA cho biến QD trích một nhân tố với phương sai trích = 51,984%, KMO = 0,717, Sig. = 0,000.

Phân tích tương quan và hồi quy

Ma trận tương quan Pearson (Bảng 2) cho thấy biến phụ thuộc QD có tương quan dương có ý nghĩa thống kê (Sig. < 0,05) với các biến TN, VT, CL, UT, GC. Các biến này có hệ số tương quan từ 0,120 đến 0,458. Trong khi đó, MT có tương quan yếu (0,082) và không có ý nghĩa ở mức 0,05, TK (0,039) và CT (0,000) gần như không có tương quan. Điều này gợi ý rằng, trong phân tích hồi quy, hai biến TK và CT có thể không có tác động.

Bảng 2: Ma trận tương quan Pearson giữa các biến (tóm tắt)

	QD	CL	UT	VT	TN	GC	MT
QD	1
CL	0,401**	1
UT	0,435**	0,000	1
VT	0,401**	0,000	0,000	1
TN	0,458**	0,000	0,000	0,000	1
GC	0,120*	0,000	0,000	0,000	0,000	1
MT	0,082	0,000	0,000	0,000	0,000	0,000	1

Chú thích: ** p < 0,01; * p < 0,05.

Nguồn: Phân tích từ dữ liệu nghiên cứu

Kết quả phân tích hồi quy lần 1 loại biến TK do có hệ số Sig. = 0,217 > 0,05 và biến CT do có hệ số Sig. = 0,990 > 0,05. Sau khi loại 2 biến độc lập thì mô hình rút gọn với 6 biến độc lập (Bảng 3) có R² hiệu chỉnh = 0,736; F = 125,959; Sig. = 0,000; VIF = 1,000; Durbin-Watson = 2,113.

Bảng 3: Kết quả hồi quy tuyến tính bội mô hình rút gọn

Biến	Hệ số B	Độ lệch chuẩn	Hệ số Beta chuẩn hóa	Giá trị t	Sig.	VIF
Hằng số	0,143	0,026		5,615	0,000
TN	0,374	0,026	0,458	14,626	0,000	1,000
UT	0,355	0,026	0,435	13,869	0,000	1,000
CL	0,328	0,026	0,401	12,812	0,000	1,000
VT	0,327	0,026	0,401	12,792	0,000	1,000
GC	0,098	0,026	0,120	3,844	0,000	1,000
MT	0,067	0,026	0,082	2,629	0,009	1,000

R² hiệu chỉnh = 0,736; F = 125,959; Sig. = 0,000; Durbin-Watson = 2,113.

Nguồn: Phân tích từ dữ liệu nghiên cứu

Phương trình hồi quy được trình bày như sau:

QD = 0,143 + 0,374·TN + 0,355·UT + 0,328·CL + 0,327·VT + 0,098·GC + 0,067·MT

Kiểm định các giả thuyết

Kết quả nghiên cứu cho thấy, các giả thuyết tư H1-H6 được chấp nhận (Sig. < 0,05). Mức độ tác động: TN (0,374) > UT (0,355) > CL (0,328) ≈ VT (0,327) > GC (0,098) > MT (0,067). Trong khi đó, 2 giả thuyết H7 và H8 bị bác bỏ (Sig. > 0,05). Giả thuyết H9 được chấp nhận một phần: có sự khác biệt theo Giới tính (GC: Sig. 0,016; MT: 0,080), Độ tuổi (UT: 0,009; MT: 0,001; TN: 0,095; GC: 0,000), Trình độ (CL: 0,035; UT: 0,006; VT: 0,056; TN: 0,013), Tình trạng hôn nhân (CL: 0,018; VT: 0,002; MT: 0,001; GC: 0,001), Nghề nghiệp (UT: 0,001; TN: 0,047; GC: 0,044) và giữa nhóm đã mua/đang tìm kiếm (UT: 0,000; MT: 0,000; TN: 0,002).

KẾT LUẬN VÀ HÀM Ý QUẢN TRỊ

Kết luận

Kết quả nghiên cứu cho thấy, có 6 nhân tố tác động tích cực đến Quyết định lựa chọn căn hộ giá trung bình tại TP. Hồ Chí Minh được sắp xếp theo thứ tự từ cao xuống thấp gồm: Thu nhập, Uy tín chủ đầu tư, Chất lượng công trình, Vị trí, Giá cả, Môi trường sống. Bên cạnh đó, kết quả nghiên cứu cho thấy, có sự khác biệt về Quyết định lựa chọn căn hộ giá trung bình theo đặc điểm cá nhân.

Một số hàm ý

Đối với chủ đầu tư

- Thu nhập: Thiết kế chính sách thanh toán linh hoạt, hợp tác ngân hàng hỗ trợ vay vốn, minh bạch chi phí phát sinh.

- Uy tín: Xây dựng thương hiệu qua chất lượng dự án, tiến độ, pháp lý minh bạch; chọn nhà thầu uy tín; bảo hành dài hạn.

- Chất lượng và Vị trí: Đầu tư vật liệu, thiết kế thông minh; chọn vị trí kết nối giao thông, gần dịch vụ công; phát triển cảnh quan.

- Giá cả: Định giá hợp lý, bảng giá chi tiết; khuyến mãi giá trị gia tăng (tặng nội thất, miễn phí quản lý).

- Môi trường sống: Tăng cường an ninh, tiện ích nội khu, hoạt động cộng đồng.

- Chiến lược phân khúc: Nhóm trẻ (25–30) nhấn mạnh uy tín và giá; nhóm trung niên nhấn mạnh môi trường và tiện ích gia đình; nhóm phụ nữ nhấn mạnh an ninh; nhóm buôn bán lẻ nhấn mạnh chính sách thanh toán linh hoạt.

Đối với các cơ quan quản lý nhà nước

- Quy hoạch: Đồng bộ hạ tầng, giao thông, dịch vụ xã hội cho các khu căn hộ mới.

- Cấp phép và giám sát: Xem xét kỹ năng lực chủ đầu tư; siết chặt nghiệm thu, bảo hành, bảo trì.

- Quản lý giá: Công bố thông tin minh bạch; nghiên cứu gói tín dụng ưu đãi cho người thu nhập trung bình.

- Thủ tục hành chính: Đơn giản hóa, rút ngắn thời gian cấp giấy chứng nhận.

Tài liệu tham khảo:

1. Brian J Enquist, Andrew J Kerkhoff, Scott C Stark, Nathan G Swenson, Megan C McCarthy, Charles A Price (2007). A general integrative model for scaling plant growth, carbon flux, and functional trait spectra, Nature, 449(7159), 218-222.

2. Dương Quang Phát (2008). Những nhân tố ảnh hưởng đến sự hài lòng của cư dân đang sống ở chung cư trung bình và tái định cư tại TP. Hồ Chí Minh. Luận văn Thạc sĩ, Đại học Bách Khoa TP. Hồ Chí Minh.

3. Grusky, O. (1966). Career mobility and organizational commitment. Administrative Science Quarterly, 10(4), 488–503.

4. KARSI (2009). Korea Apartment Residents Satisfaction Index.

5. Kotler, P. (2001). Quản trị Marketing (Vũ Trọng Hùng dịch). Nxb Thống kê.

6. Kotler, P., & Armstrong, G. (2009). Principles of Marketing (13th ed.). Pearson.

7. Mankiw, N. G. (2003). Nguyên lý kinh tế học. NXB Thống kê.

8. Maslow, A. H. (1943). A theory of human motivation. Psychological Review, 50(4), 370–396.

9. Nguyễn Ngọc Quang (2008). Phương pháp định tính trong nghiên cứu hành vi người tiêu dùng Việt Nam về sản phẩm xe máy. Luận án tiến sĩ, Đại học Kinh tế quốc dân.

10. Pelleman, P. (1998). Le marketing qualitatif. De Boeck University.

11. Trịnh Thị Xuân Lan (2005). Mô hình các yếu tố ảnh hưởng đến sự thỏa mãn của khách hàng đối với căn hộ chung cư cao cấp trên thị trường TP. Hồ Chí Minh. Luận văn Thạc sĩ, Đại học Bách Khoa TP. Hồ Chí Minh.

Ngày nhận bài: 5/7/2026; Ngày hoàn thiện biên tập: 30/8/2026; Ngày duyệt đăng: 20/9/2026