ThS. Chu Tuấn Thành

Công ty TNHH Thiết kế Xây dựng Tin học Thương mại Dịch vụ Kiến Gia

TS. Vòng Thình Nam (Tác giả liên hệ)

Trường Đại học Công nghệ Kỹ thuật TP. Hồ Chí Minh; Email: [email protected]

Lê Văn Thắng

Tập đoàn Công nghiệp Cao su Việt Nam; Email: [email protected]

Tóm tắt

Nghiên cứu xem xét quan hệ giữa tổ chức không gian quy hoạch dự án nhà ở và giá trị bất động sản theo cảm nhận của cư dân tại TP. Hồ Chí Minh, với chất lượng môi trường sống là biến trung gian. Dữ liệu khảo sát 250 cư dân tại một số dự án nhà ở TP. Hồ Chí Minh được phân tích bằng PLS-SEM theo 4 nhóm yếu tố: Quy hoạch cảnh quan, Không gian công cộng, Giao thông nội khu và kết nối, Tiện ích và dịch vụ. Kết quả nghiên cứu cho thấy, Không gian công cộng có quan hệ trực tiếp và gián tiếp với Giá trị bất động sản theo cảm nhận; Quy hoạch cảnh quan và Tiện ích, dịch vụ có quan hệ gián tiếp qua Cảm nhận chất lượng môi trường sống. Giao thông nội khu và kết nối có quan hệ trực tiếp, nhưng quan hệ gián tiếp chưa đạt ý nghĩa thống kê. Từ đó, nghiên cứu đề xuất một số giải pháp quy hoạch và quản lý dự án nhà ở.

Từ khóa: Không gian quy hoạch, chất lượng môi trường sống, giá trị bất động sản

Abstract

This study examines the relationship between spatial planning in residential projects and residents’ perceived real estate value in Ho Chi Minh City, with perceived quality of the living environment as a mediating variable. Survey data from 250 residents living in several residential projects in Ho Chi Minh City were analyzed using PLS-SEM across four groups of factors: Landscape planning, Public spaces, Internal transportation and connectivity, and Amenities and services. The results show that Public spaces are directly and indirectly associated with perceived real estate value, while Landscape planning and Amenities and services are indirectly associated with perceived real estate value through perceived living environment quality. Internal transportation and connectivity are directly related to perceived real estate value, but the indirect relationship is not statistically significant. Based on these findings, the study proposes several solutions for planning and managing residential projects.

Keywords: Spatial planning, living environment quality, real estate value

ĐẶT VẤN ĐỀ

Giá trị bất động sản (BĐS) theo cảm nhận của cư dân không chỉ gắn với đặc điểm của căn nhà, mà còn liên quan đến cách tổ chức không gian và điều kiện sống trong dự án. Từ bố cục tổng thể đến các khu vực sinh hoạt chung, môi trường cư trú tạo nên những trải nghiệm sử dụng khác nhau, qua đó có mối liên hệ với cách người dân đánh giá giá trị nơi ở. Mối quan hệ giữa chất lượng môi trường cư trú và đánh giá của người dân đã được đề cập trong các nghiên cứu về cảm nhận môi trường sống và sự hài lòng đối với nơi ở (Bonaiuto và cộng sự, 1999; Tang và cộng sự, 2024).

Để làm rõ vấn đề, nghiên cứu xem xét 4 nhóm yếu tố gồm: Quy hoạch cảnh quan, Không gian công cộng, Giao thông nội khu và kết nối, Tiện ích và dịch vụ. Các nhóm yếu tố lần lượt phản ánh cách bố trí cảnh quan, điều kiện sử dụng không gian chung, sự thuận tiện trong đi lại và mức đáp ứng nhu cầu sinh hoạt tại dự án. Cảm nhận chất lượng môi trường sống được xem xét với vai trò biến trung gian trong mối quan hệ giữa những thuộc tính này và Giá trị BĐS theo cảm nhận của cư dân.

CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU

Cơ sở lý thuyết và phát triển giả thuyết nghiên cứu

Giá trị bất động sản theo cảm nhận

Nghiên cứu vận dụng Mô hình định giá hưởng thụ (Hedonic Pricing Model) của Rosen (1974) làm cơ sở lựa chọn các nhóm thuộc tính không gian của dự án nhà ở; đồng thời sử dụng Khung phương tiện - mục đích của Zeithaml (1988) để lý giải mối quan hệ giữa thuộc tính quy hoạch, cảm nhận chất lượng môi trường sống và giá trị BĐS theo cảm nhận của cư dân. Trong nghiên cứu này, giá trị BĐS (GTBĐS) phản ánh đánh giá của cư dân về giá trị, mức tương xứng giữa giá căn nhà với chất lượng sống, từ đó hình thành giá cả thị trường.

Các nghiên cứu tại TP. Hồ Chí Minh ghi nhận vai trò của kết nối, tiện ích đối với giá trị cảm nhận căn hộ (Trịnh Xuân Hoàng, 2020). Nghiên cứu về định giá căn hộ tại Việt Nam cũng xem xét điều kiện vị trí và tiếp cận (Seo và cộng sự, 2018). Đây là cơ sở tham khảo khi lựa chọn các nhóm yếu tố.

Thuộc tính môi trường dự án và cảm nhận chất lượng môi trường sống

Cảm nhận chất lượng môi trường sống phản ánh đánh giá tổng hợp về sự yên tĩnh, thoải mái, môi trường lành mạnh và mức hài lòng chung (Bonaiuto và cộng sự, 1999; Mao và cộng sự, 2022). Khác với các nhóm thuộc tính cụ thể, cảm nhận chất lượng môi trường sống đo trải nghiệm cư trú tổng quát. Quy hoạch cảnh quan bố trí công trình, phân bố cảnh quan ở cấp tổng mặt bằng. Các yếu tố này định hình điều kiện môi trường khu ở tạo nên chất lượng môi trường sống. Do đó, các giả thuyết sau được đề xuất:

H1: Quy hoạch cảnh quan có quan hệ cùng chiều với Cảm nhận chất lượng môi trường sống.

H2: Không gian công cộng có quan hệ cùng chiều với Cảm nhận chất lượng môi trường sống.

H3: Giao thông nội khu và kết nối có quan hệ cùng chiều với Cảm nhận chất lượng môi trường sống.

H4: Tiện ích và dịch vụ có quan hệ cùng chiều với Cảm nhận chất lượng môi trường sống.

Quan hệ trực tiếp với giá trị bất động sản theo cảm nhận

Bên cạnh quan hệ gián tiếp thông qua cảm nhận chất lượng môi trường sống, các thuộc tính dự án có thể liên hệ trực tiếp với giá trị căn nhà được cư dân cảm nhận. Theo Zeithaml (1988). Quy hoạch cảnh quan có thể được cư dân cảm nhận; bằng chứng về cây xanh và giá trị căn hộ theo cảm nhận gợi ý mối liên hệ giữa môi trường không gian với giá trị nhà ở, theo Lee và cộng sự (2023). Do đó, các giả thuyết sau được đề xuất:

H5: Quy hoạch cảnh quan có quan hệ trực tiếp cùng chiều với GTBĐS theo cảm nhận.

H6: Không gian công cộng có quan hệ trực tiếp cùng chiều với GTBĐS theo cảm nhận.

H7: Giao thông nội khu và kết nối có quan hệ trực tiếp cùng chiều với GTBĐS theo cảm nhận.

H8: Tiện ích và dịch vụ có quan hệ trực tiếp cùng chiều với GTBĐS theo cảm nhận.

Cảm nhận chất lượng môi trường sống và quan hệ trực tiếp đến giá trị bất động sản

Khung phương tiện mục đích Zeithaml (1988) cho phép xem cảm nhận chất lượng môi trường sống như cấu trúc kết nối thuộc tính dự án với giá trị cảm nhận. Do đó, giả thuyết sau được đề xuất:

H9: Cảm nhận chất lượng môi trường sống có quan hệ cùng chiều với GTBĐS theo cảm nhận.

Mô hình nghiên cứu

Trên cơ sở tổng quan các lý thuyết và giả thuyết trên, nhóm tác giả đề xuất mô hình nghiên cứu tác động của tổ chức không gian quy hoạch dự án nhà ở đến Giá trị BĐS theo cảm nhận của cư dân tại TP. Hồ Chí Minh như Hình. Trong đó, Cảm nhận chất lượng môi trường sống là biến trung gian.

Hình: Mô hình nghiên cứu

Nguồn: Đề xuất của nhóm tác giả

PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

Nghiên cứu định tính được thực hiện thông qua khảo lược các công trình nghiên cứu liên quan, đề xuất mô hình và thảo luận trực tiếp với các chuyên gia là các nhà khoa học giảng dạy, nghiên cứu quy hoạch, xây dựng, quản lý phát triển hoặc vận hành dự án nhà ở tại TP. Hồ Chí Minh để hiệu chỉnh thang đo và biến nghiên cứu. Tiếp theo, nghiên cứu định lượng được áp dụng nhằm tiến hành khảo sát các đối tượng là cư dân từ 18 tuổi trở lên, đã sinh sống ít nhất 6 tháng tại các dự án nhà ở TP. Hồ Chí Minh. Thời gian khảo sát từ tháng 4-6/2026. Dữ liệu thu về 250/300 phiếu hợp lệ được phân tích bằng phương pháp PLS-SEM với 6 thang đo phản xạ. Các quan hệ trực tiếp và gián tiếp được kiểm định bằng Bootstrap 10.000 lần lấy mẫu lại theo từng phiếu, với khoảng tin cậy percentile 95%. Mô hình đo lường được đánh giá qua hệ số tải ngoài, alpha, rho_A, CR, AVE và HTMT cùng mô hình cấu trúc sử dụng VIF, R² và f².

KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU

Đánh giá mô hình đo lường

Kết quả đánh giá mô hình đo lường cho thấy các hệ số tải ngoài đạt khoảng 0,77-0,91; Alpha và CR đều trên 0,70, AVE đều trên 0,50 (Bảng 1). Kết quả này hỗ trợ độ tin cậy nội bộ và giá trị hội tụ của thang đo trong phạm vi mẫu nghiên cứu.

Bảng 1: Độ tin cậy và giá trị hội tụ của thang đo

Thang đo	Hệ số tải	Alpha	rho_A	CR	AVE
QH	0,78-0,88	0,86	0,87	0,91	0,713
KG	0,78-0,87	0,84	0,85	0,89	0,678
GT	0,79-0,84	0,83	0,84	0,89	0,666
TI	0,79-0,87	0,86	0,88	0,91	0,709
CLMT	0,77-0,89	0,85	0,87	0,90	0,693
GTBĐS	0,83-0,91	0,89	0,89	0,92	0,751

Ghi chú: CR là độ tin cậy tổng hợp; AVE là phương sai trung bình được trích.

Nguồn: Tính toán của nhóm tác giả

Đánh giá giá trị phân biệt

Bảng 2 trình bày điểm trung bình, độ lệch chuẩn, hệ số tương quan giữa các cấu trúc và căn bậc hai AVE (đường chéo). Căn bậc hai AVE của mỗi cấu trúc (0,82-0,87) lớn hơn tương quan lớn nhất của cấu trúc đó với các cấu trúc còn lại (0,51-0,70), nên các thang đo đạt giá trị phân biệt theo tiêu chí Fornell-Larcker.

Bảng 2: Thống kê mô tả, tương quan giữa các cấu trúc và căn bậc hai AVE (đường chéo)

Cấu trúc	TB	ĐLC	QH	KG	GT	TI	CLMT	GTBĐS
QH	3,60	0,87	0,84
KG	3,51	0,89	0,46	0,82
GT	3,41	0,87	0,45	0,41	0,82
TI	3,53	0,89	0,57	0,47	0,45	0,84
CLMT	3,49	0,92	0,63	0,61	0,45	0,59	0,83
GTBĐS	3,55	0,95	0,55	0,62	0,51	0,52	0,70	0,87

Ghi chú: TB, ĐLC là trung bình và độ lệch chuẩn của điểm trung bình thang (1-5); tương quan tính trên điểm cấu trúc PLS.

Nguồn: Tính toán của nhóm tác giả

Đánh giá mô hình cấu trúc

Kết quả đánh giá mô hình cấu trúc cho thấy hệ số xác định (R²) của biến nội sinh CLMT đạt 0,563 và của biến GTBĐS đạt 0,582, tức mô hình giải thích 56,3% và 58,2% phương sai của 2 biến này.

Bảng 3 trình bày hệ số đường dẫn (β), sai số chuẩn (SE), giá trị p, khoảng tin cậy 95% (CI), mức độ ảnh hưởng (f²) và kết luận. 6/9 quan hệ trực tiếp có CI 95% không chứa 0 (H1, H2, H4, H6, H7 và H9); 3 quan hệ H3, H5 và H8 chưa đạt ý nghĩa thống kê.

Bảng 3: Hệ số đường dẫn (bootstrap theo từng quan sát, 10.000 lần)

Giả thuyết	β	SE	p	CI 95%	f²	Kết luận
H1: QH → CLMT	0,315	0,050	< 0,001	[0,220 ; 0,411]	0,137	Ủng hộ
H2: KG → CLMT	0,337	0,049	< 0,001	[0,241 ; 0,431]	0,181	Ủng hộ
H3: GT → CLMT	0,069	0,052	0,186	[-0,035 ; 0,170]	0,008	Không ủng hộ
H4: TI → CLMT	0,220	0,062	< 0,001	[0,098 ; 0,342]	0,067	Ủng hộ
H5: QH → GTBĐS	0,084	0,065	0,197	[-0,045 ; 0,212]	0,009	Không ủng hộ
H6: KG → GTBĐS	0,248	0,052	< 0,001	[0,151 ; 0,353]	0,087	Ủng hộ
H7: GT → GTBĐS	0,177	0,049	< 0,001	[0,081 ; 0,269]	0,053	Ủng hộ
H8: TI → GTBĐS	0,050	0,051	0,320	[-0,048 ; 0,149]	0,003	Không ủng hộ
H9: CLMT → GTBĐS	0,383	0,061	< 0,001	[0,257 ; 0,492]	0,153	Ủng hộ

Nguồn: Tính toán của nhóm tác giả

Theo Bảng 3, QH (β = 0,315), KG (β = 0,337) và TI (β = 0,220) có quan hệ cùng chiều có ý nghĩa với CLMT, còn GT (β = 0,069) chưa đạt ý nghĩa. KG (β = 0,248) và GT (β = 0,177) có quan hệ trực tiếp có ý nghĩa với GTBĐS, còn QH (β = 0,084) và TI (β = 0,050) chưa đạt ý nghĩa; CLMT có quan hệ cùng chiều mạnh nhất với GTBĐS (β = 0,383).

Các biến Quy hoạch cảnh quan, Không gian công cộng và Tiện ích và dịch vụ có quan hệ cùng chiều với Cảm nhận chất lượng môi trường sống; Giao thông nội khu và kết nối chưa đạt ý nghĩa thống kê. Trong khi đó, các biến Không gian công cộng, Giao thông nội khu và Kết nối có quan hệ trực tiếp cùng chiều với GTBĐS theo cảm nhận; Quy hoạch cảnh quan, Tiện ích và dịch vụ chưa đạt ý nghĩa thống kê ở đường trực tiếp.

THẢO LUẬN

Kết quả phân tích cho thấy yếu tố Cảm nhận chất lượng môi trường sống có quan hệ cùng chiều với GTBĐS theo cảm nhận (β = 0,383). Điều này gợi ý trải nghiệm cư trú tổng hợp có vai trò đáng kể trong cách cư dân đánh giá giá trị căn nhà.

Quy hoạch cảnh quan có quan hệ cùng chiều với Cảm nhận chất lượng môi trường sống nhưng đường trực tiếp đến GTBĐS theo cảm nhận chưa đạt ý nghĩa thống kê; quan hệ gián tiếp qua Cảm nhận chất lượng môi trường sống có ý nghĩa.

Không gian công cộng có cả quan hệ trực tiếp (β = 0,248) và gián tiếp (β = 0,129) với GTBĐS theo cảm nhận. Điều này cho thấy không gian công cộng có thể vừa là đặc điểm được nhận biết khi đánh giá giá trị căn nhà, vừa gắn với cảm nhận chất lượng môi trường sống.

Giao thông nội khu và kết nối có quan hệ trực tiếp với GTBĐS theo cảm nhận (β = 0,177), nhưng đường đến Cảm nhận chất lượng môi trường sống chưa đạt ý nghĩa.

Nhìn chung, GTBĐS theo cảm nhận gắn với nhiều khía cạnh của tổ chức không gian dự án, từ cảnh quan, không gian công cộng đến giao thông và tiện ích. Các mối liên hệ này được thể hiện thông qua cảm nhận chất lượng môi trường sống của cư dân.

KẾT LUẬN VÀ HÀM Ý CHÍNH SÁCH

Nghiên cứu cho thấy tổ chức không gian quy hoạch dự án nhà ở có quan hệ cùng chiều với GTBĐS theo cảm nhận của cư dân tại TP. Hồ Chí Minh, với Cảm nhận chất lượng môi trường sống là biến trung gian. Không gian công cộng có cả quan hệ trực tiếp và gián tiếp; Quy hoạch cảnh quan và Tiện ích, dịch vụ có quan hệ gián tiếp; Giao thông nội khu và kết nối có quan hệ trực tiếp.

Đối với yếu tố Quy hoạch cảnh quan

Quy hoạch cảnh quan có quan hệ cùng chiều với Cảm nhận chất lượng môi trường sống (β = 0,315), nhưng quan hệ trực tiếp với GTBĐS theo cảm nhận chưa đạt ý nghĩa thống kê. Quan hệ gián tiếp qua Chất lượng môi trường sống có ý nghĩa (β = 0,121). Kết quả gợi ý giá trị cảm nhận gắn với trải nghiệm cư trú hơn là riêng hình thức tổ chức cảnh quan. Chủ đầu tư cần phân bố mật độ xây dựng, cây xanh và không gian cảnh quan để bảo đảm điều kiện sử dụng thực tế. Cơ quan quản lý nên xem xét chất lượng tổ chức tổng mặt bằng cùng các chỉ tiêu quy hoạch, đồng thời tham khảo phản hồi cư dân sau khi dự án đưa vào sử dụng.

Đối với yếu tố Không gian công cộng

Không gian công cộng có quan hệ cùng chiều với Cảm nhận chất lượng môi trường sống (β = 0,337) và GTBĐS theo cảm nhận (β = 0,248); quan hệ gián tiếp qua Chất lượng môi trường sống cũng có ý nghĩa (β = 0,129). Kết quả cho thấy điều kiện sử dụng không gian chung gắn với cả trải nghiệm cư trú và đánh giá về căn nhà. Vì vậy, chủ đầu tư cần ưu tiên khả năng tiếp cận, tính hữu dụng của công viên, sân chơi, khu sinh hoạt cộng đồng. Trong công tác quản lý, việc đánh giá không gian công cộng nên xem xét mức đáp ứng nhu cầu sử dụng sau đầu tư.

Đối với yếu tố Giao thông nội khu và kết nối

Giao thông nội khu và kết nối có quan hệ trực tiếp cùng chiều với GTBĐS theo cảm nhận (β = 0,177), nhưng quan hệ với Chất lượng môi trường sống và quan hệ gián tiếp chưa đạt ý nghĩa thống kê. Điều này gợi ý cư dân có thể xem sự thuận tiện đi lại là một đặc điểm riêng khi đánh giá giá trị căn nhà. Chủ đầu tư cần chú trọng sự thông suốt của đường nội khu, bãi đỗ xe, lối đi bộ và kết nối ra mạng đường bên ngoài. Cơ quan quản lý cần xem xét phương án giao thông dự án trong quan hệ với hạ tầng khu vực.

Đối với yếu tố Tiện ích và dịch vụ

Tiện ích và dịch vụ có quan hệ cùng chiều với Cảm nhận chất lượng môi trường sống (β = 0,220), trong khi đường trực tiếp đến GTBĐS theo cảm nhận chưa có ý nghĩa thống kê. Quan hệ gián tiếp qua Chất lượng môi trường sống có ý nghĩa (β = 0,084), cho thấy vai trò của tiện ích gắn với trải nghiệm sinh hoạt tổng thể. Chủ đầu tư cần lựa chọn tiện ích phù hợp nhu cầu cư dân và khả năng vận hành lâu dài; đơn vị quản lý cần duy trì chất lượng phục vụ, bảo trì và tiếp nhận phản hồi thường xuyên. Khi đánh giá dự án, cơ quan quản lý có thể tham khảo mức độ đáp ứng thực tế của hệ thống tiện ích.

Đối với yếu tố Cảm nhận chất lượng môi trường sống

Cảm nhận chất lượng môi trường sống có quan hệ cùng chiều với GTBĐS theo cảm nhận (β = 0,383), đồng thời là biến trung gian có ý nghĩa đối với Quy hoạch cảnh quan, Không gian công cộng, Tiện ích và dịch vụ. Kết quả gợi ý trải nghiệm cư trú tổng thể là yếu tố cần được tính đến khi xem xét chất lượng dự án. Chủ đầu tư và đơn vị vận hành nên ghi nhận ý kiến phản hồi của cư dân để bổ sung cho việc quy chuẩn hiện hành.

Đối với GTBĐS theo cảm nhận của cư dân

GTBĐS theo cảm nhận có quan hệ trực tiếp có ý nghĩa với Không gian công cộng và Giao thông nội khu, đồng thời có quan hệ gián tiếp có ý nghĩa với Quy hoạch cảnh quan, Không gian công cộng và Tiện ích, dịch vụ thông qua biến trung gian Chất lượng môi trường sống. Kết quả gợi ý cần chú ý xem xét đồng thời các biến của mô hình để phát triển các dự án nhà ở, nâng cao chất lượng môi trường sống cho cư dân, từ đó nâng cao giá trị BĐS các dự án nhà ở tại TP. Hồ Chí Minh.

Tài liệu tham khảo:

1. Bonaiuto, M., Aiello, A., Perugini, M., Bonnes, M., & Ercolani, A. P. (1999). Multidimensional perception of residential environment quality and neighbourhood attachment in the urban environment. Journal of Environmental Psychology, 19(4), 331-352.

2. Jong Won Lee, Sang Woo Lee, Hai Gyong Kim, Hyun Kil Jo, Se Rin Park (2023). Green Space and Apartment Prices: Exploring the Effects of the Green Space Ratio and Visual Greenery. Land, 12(11), 2069. https://doi.org/10.3390/land12112069.

3. Yanhui Mao, Xinyi Luo, Shuangyang Guo, Mei Xie, Jing Zhou, Rui Huang, Zhen Zhang (2022). Validation of the abbreviated indicators of perceived residential environment quality and neighborhood attachment in China. Frontiers in Public Health, 10, 925651. https://doi.org/10.3389/fpubh.2022.925651.

4. Rosen, S. (1974). Hedonic prices and implicit markets: Product differentiation in pure competition. Journal of Political Economy, 82(1), 34-55.

5. Seo, D., Chung, Y. S., & Kwon, Y. (2018). Price Determinants of Affordable Apartments in Vietnam: Toward the Public-Private Partnerships for Sustainable Housing Development. Sustainability, 10(1), 197.

6. Tang, Q., Wei, Z., & Huang, S. (2024). Residential Satisfaction of Subsidized Housing Estates in Post-Reform China: Roles of the Built and Social Environments. Land, 13(7), 899. https://doi.org/10.3390/land13070899.

7. Trịnh Xuân Hoàng (2020). Các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị cảm nhận của căn hộ chung cư thương mại trên địa bàn Quận 8, Thành phố Hồ Chí Minh. Tạp chí Công Thương, số 23.

8. Zeithaml, V. A. (1988). Consumer perceptions of price, quality, and value: a means-end model and synthesis of evidence. Journal of Marketing, 52(3), 2-22.

Ngày nhận bài: 7/9/2026; Ngày hoàn thiện biên tập: 15/10/2026; Ngày duyệt đăng: 28/10/2026