Giá bất động sản và rủi ro nước biển dâng: Một số vấn đề lý luận và thực tiễn tại Việt Nam

Trần Điệp Trang

Học viện Chính sách và Phát triển

Email: trandtrang.apd@gmail.com

Tóm tắt

Nước biển dâng (sea-level rise - SLR) là một trong những rủi ro khí hậu có tác động sâu rộng đến thị trường bất động sản toàn cầu. Các bằng chứng thực nghiệm xây dựng dựa trên mô hình định giá Hedonic cho thấy, rủi ro SLR có thể làm giảm giá của bất động sản nhà ở qua 3 yếu tố: (i) xác suất dự kiến xảy ra ngập; (ii) mức độ thiệt hại tài sản phản ánh qua tỷ lệ chiết khấu tổn thất tương lai về hiện tại; và (iii) mức độ nhận thức và niềm tin của người mua về rủi ro SLR. Việt Nam nằm trong những quốc gia hàng đầu chịu ảnh hưởng của rủi ro SLR do biến đổi khí hậu và các đặc tính địa lý, song thị trường bất động sản hầu như chưa phản ánh rủi ro này vào giá cả. Vì vậy, nghiên cứu này xây dựng cơ sở lý luận về mối quan hệ giữa giá bất động sản và rủi ro nước biển dâng, đồng thời phân tích thực trạng mối quan hệ giữa giá bất động sản và rủi ro SLR tại Việt Nam. Từ đó, nghiên cứu đề xuất các khuyến nghị chính sách nhằm nâng cao vai trò hướng dẫn và điều tiết của Nhà nước nhằm đảm bảo sự ổn định của thị trường bất động sản Việt Nam.

Từ khóa: Thị trường bất động sản, rủi ro khí hậu, rủi ro nước biển dâng, định giá tài sản

Abstract

Sea-level rise (SLR) is one of the climate risks with far-reaching impacts on the global real estate market. Empirical evidence based on the Hedonic pricing model shows that SLR risk can reduce the price of residential real estate through three factors: (i) the expected probability of flooding, (ii) the extent of property damage reflected in the discount rate of future losses to present value, and (iii) the level of buyer awareness and beliefs in SLR risk. Viet Nam is among the top countries affected by SLR risk due to climate change and geographical characteristics, yet the real estate market has largely failed to reflect this risk in prices. This paper has two main objectives: to build a theoretical framework on the relationship between real estate prices and sea-level rise risk, and to analyze the current state of the relationship between real estate prices and SLR risk in Viet Nam. Therefore, the article proposes policy recommendations to enhance the guiding and regulatory role of the state in ensuring the stability of the Vietnamese real estate market.

Keywords: Housing market, climate risk, sea-level rise risk, asset valuation

ĐẶT VẤN ĐỀ

Trong bối cảnh biến đổi khí hậu ngày càng phức tạp, các rủi ro vật lý (physical risks) đang dần được thị trường nhận diện là yếu tố ảnh hưởng đến giá trị tài sản. Trên thị trường bất động sản (BĐS), đặc biệt là phân khúc nhà ở, các nhà đầu tư, tổ chức tài chính và cơ quan quản lý ngày càng quan tâm đến việc đo lường và tích hợp rủi ro khí hậu vào quá trình định giá tài sản.

Trong số các rủi ro vật lý, SLR là mối đe dọa đáng kể đối với BĐS ven biển và các đô thị có địa hình thấp. Khác với các rủi ro khí hậu mang tính đột biến như bão, lũ, SLR có tính tích lũy theo thời gian và có thể làm suy giảm giá trị tài sản trong dài hạn. Tại Mỹ, các nghiên cứu ghi nhận mức giảm giá BĐS từ 7% đến 14,7% tại những khu vực có nguy cơ cao chịu ảnh hưởng của SLR, trong khi tại Singapore, mức giảm được ghi nhận khoảng 7,2% (Agarwal và cộng sự, 2025; Bernstein và cộng sự, 2019; Rodziewicz và cộng sự, 2022).

Việt Nam có đường bờ biển dài 3.260 km, là một trong những quốc gia chịu ảnh hưởng mạnh của SLR. Đặc biệt, TP. Hồ Chí Minh và Đồng bằng sông Cửu Long có mức độ dễ tổn thương cao do địa hình thấp và tốc độ sụt lún từ 2-5 cm/năm. Các kịch bản SLR vì vậy có thể tác động trực tiếp đến giá trị BĐS, một thị trường có vai trò quan trọng đối với nền kinh tế Việt Nam, với các hoạt động liên quan chiếm khoảng 20% GDP (Phạm Quốc Duẩn, 2023). Đồng thời, BĐS chiếm tỷ trọng lớn trong cơ cấu tài sản của người dân, nên sự suy giảm giá trị do SLR có thể gây ra những tác động lan tỏa đáng kể về kinh tế và xã hội.

Xuất phát từ thực tiễn trên, nghiên cứu xây dựng khung lý thuyết về cơ chế tác động của rủi ro SLR đến giá BĐS, đồng thời phân tích thực trạng rủi ro SLR đối với thị trường BĐS Việt Nam, từ đó đề xuất một số khuyến nghị chính sách phù hợp.

CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ MỐI QUAN HỆ GIỮA GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ RỦI RO NƯỚC BIỂN DÂNG

Lý thuyết giá Hedonic và yếu tố môi trường

Tác động của rủi ro môi trường lên giá BĐS đã được nhiều nghiên cứu trước đó kiểm chứng thông qua mô hình định giá Hedonic, phát triển bởi Rosen (1974). Theo đó, giá của BĐS được xác định bởi các thuộc tính cấu thành của nó, bao gồm đặc điểm vật lý, đặc điểm khu dân cư và đặc tính môi trường. Người mua BĐS sẽ trả thêm hoặc chấp nhận sụt giảm giá tương ứng với từng đặc tính và giá thị trường quan sát được là sự phản ánh tổng hợp của sự sẵn sàng chi trả của người mua cho toàn bộ các đặc tính cấu thành.

Khác với một số yếu tố chỉ được phản ánh vào giá sau khi sự kiện xảy ra, các yếu tố môi trường có thể được thị trường tích hợp ngay tại thời điểm định giá nhằm phản ánh kỳ vọng của người mua về dòng tiền và giá trị tài sản trong tương lai (Bernstein và cộng sự, 2019). Nhiều nghiên cứu đã cung cấp bằng chứng thực nghiệm về tác động của điều kiện môi trường đến giá trị BĐS. Chẳng hạn, Won Kim và cộng sự (2003) ghi nhận giá BĐS tại Seoul tăng 1,4% khi chất lượng không khí được cải thiện, trong khi Bayer và cộng sự (2009) cho thấy ô nhiễm không khí làm giá BĐS tại các đô thị của Mỹ biến động từ 0,34% đến 0,43%. Những kết quả này cho thấy các yếu tố môi trường có thể được phản ánh vào giá BĐS thông qua cơ chế định giá Hedonic.

Cơ chế tác động của rủi ro SLR đến giá bất động sản

SLR là một yếu tố môi trường tiêu cực có ảnh hưởng dài hạn đến BĐS ven biển. Theo IPCC (2024), mực nước biển toàn cầu có thể tăng từ 0,5 m đến 2 m vào năm 2100, tùy theo kịch bản phát thải. Dưới góc độ lý thuyết Hedonic, các nghiên cứu cho thấy BĐS ven biển có nguy cơ bị ngập thường được giao dịch với mức giá chiết khấu so với các BĐS tương đồng nhưng không chịu rủi ro này (Bernstein và cộng sự, 2019; Rodziewicz và cộng sự, 2022). Mức chiết khấu phụ thuộc vào 3 yếu tố chính: (i) xác suất và thời điểm dự kiến xảy ra ngập; (ii) mức độ thiệt hại kỳ vọng của tài sản được phản ánh vào giá trị hiện tại; và (iii) nhận thức, niềm tin của người mua về rủi ro SLR. Cụ thể:

Thứ nhất, mức chiết khấu giá BĐS phụ thuộc vào xác suất và thời điểm tài sản có thể bị ngập do nước biển dâng. Rodziewicz và cộng sự (2022) xây dựng các kịch bản SLR và cho thấy những BĐS gần các điểm kết nối thủy văn tự nhiên với biển, như cửa sông và đầm, có nguy cơ ngập cao hơn và do đó chịu mức giảm giá lớn hơn so với các BĐS gần công trình thủy văn nhân tạo. Kết quả này khẳng định, đầu tư vào hạ tầng phòng, chống nước biển dâng có vai trò quan trọng trong việc giảm thiểu tác động của SLR đến giá BĐS.

Thứ hai, tác động của SLR đến giá BĐS phụ thuộc vào mức độ thiệt hại kỳ vọng và thời điểm thiệt hại xảy ra trong tương lai. Do SLR là rủi ro dài hạn, với thời gian tác động có thể kéo dài 50-100 năm, những tài sản dự kiến bị ngập sớm hơn thường chịu mức chiết khấu giá lớn hơn. Trên cơ sở phân tích 460.000 giao dịch tại Mỹ giai đoạn 2007-2016, Bernstein và cộng sự (2019) ghi nhận mức chiết khấu khoảng 7% đối với BĐS chịu rủi ro SLR. Mức chiết khấu có thể lên tới 13,8% đối với những căn nhà dự kiến bị ngập khi mực nước biển dâng 60-90 cm, nhưng giảm xuống còn 4,4% đối với những căn nhà chỉ bị ảnh hưởng khi mực nước biển dâng 180 cm. Đáng chú ý, tác động này được phản ánh vào giá bán nhưng không xuất hiện ở giá thuê ngắn hạn, cho thấy mức giảm giá chủ yếu phản ánh kỳ vọng về thiệt hại dài hạn của tài sản thay vì chất lượng sử dụng hiện tại.

Thứ ba, nhận thức và niềm tin của người mua về SLR cũng ảnh hưởng đáng kể đến mức chiết khấu giá BĐS. Những người nhận thức rõ rủi ro SLR có xu hướng sẵn sàng chi trả thấp hơn cho các BĐS có mức độ phơi nhiễm cao. Baldauf và cộng sự (2020) ghi nhận mức giảm giá 8,5% tại các hạt có tỷ lệ người dân lo ngại về biến đổi khí hậu cao nhất. Tương tự, Keys và Mulder (2020) cho thấy giá BĐS tại Florida giảm khoảng 5% trong giai đoạn 2013-2018, đồng thời khối lượng giao dịch giảm khoảng 16-20% sau khi nhận thức của công chúng về rủi ro SLR gia tăng từ năm 2014. Những kết quả này cho thấy tác động của SLR đến thị trường BĐS không chỉ phụ thuộc vào mức độ phơi nhiễm thực tế mà còn chịu ảnh hưởng bởi cách người mua nhận thức và định giá rủi ro.

Bên cạnh đó, sự can thiệp của chính phủ có thể làm giảm tác động tiêu cực của SLR đến giá BĐS. Agarwal và cộng sự (2025) cho thấy các chương trình thích ứng của nhà nước tại Singapore đã làm giảm mức chiết khấu do SLR đối với căn hộ từ 7,2% xuống còn 0,6% sau khi các biện pháp phục hồi bãi biển được triển khai. Kết quả này cho thấy đầu tư công vào hạ tầng thích ứng có vai trò quan trọng trong việc giảm thiểu rủi ro SLR và ổn định giá BĐS tại các khu vực dễ bị tổn thương.

THỰC TRẠNG GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ RỦI RO SLR TẠI VIỆT NAM

Thị trường BĐS Việt Nam có vai trò đặc biệt quan trọng đối với nền kinh tế quốc gia. Các ngành BĐS và xây dựng đóng góp khoảng 10% GDP, đồng thời thu hút gần 4,8 triệu lao động, tương đương 9,9% tổng lực lượng lao động cả nước. Ở cấp độ hộ gia đình, BĐS chiếm khoảng 60% cơ cấu tài sản của người dân Việt Nam và dự kiến vẫn duy trì ở mức khoảng 50% vào năm 2030 (An Nhiên, 2025). Trong bối cảnh thị trường BĐS Việt Nam đang bước vào giai đoạn phục hồi, cùng với xu hướng gia tăng hoạt động đầu tư và giao dịch tại khu vực châu Á - Thái Bình Dương, tiềm năng tăng trưởng của thị trường tiếp tục được củng cố. Tuy nhiên, quy mô và vai trò ngày càng lớn của BĐS cũng đồng nghĩa với mức độ ảnh hưởng tiềm tàng của rủi ro nước biển dâng ngày càng đáng kể. Bất kỳ sự suy giảm có hệ thống nào về giá trị BĐS do SLR đều có thể tạo ra tác động lan tỏa đến tài sản của người dân, hệ thống tài chính và ngân sách nhà nước.

Thực trạng mức độ rủi ro SLR tại Việt Nam

Việt Nam là một trong những quốc gia chịu ảnh hưởng nghiêm trọng của nước biển dâng. Theo Kịch bản biến đổi khí hậu năm 2020, đến cuối thế kỷ XXI, mực nước biển trung bình dọc bờ biển Việt Nam có thể tăng khoảng 73 cm, với khoảng dao động từ 49-103 cm theo kịch bản phát thải cao (Bộ Tài nguyên và Môi trường, nay là Bộ Nông ngiệp và Môi trường, 2020).

Đặc biệt, Đồng bằng sông Cửu Long, với diện tích khoảng 40.000 km² và dân số khoảng 17 triệu người, có mức độ dễ tổn thương cao do địa hình thấp và tình trạng sụt lún đất. Tốc độ sụt lún tại nhiều khu vực hiện cao hơn tốc độ nước biển dâng, làm gia tăng nguy cơ ngập trong dài hạn. Theo Kịch bản biến đổi khí hậu năm 2020, nếu mực nước biển dâng 1 m, khoảng 47,29% diện tích Đồng bằng sông Cửu Long có nguy cơ bị ngập, qua đó đe dọa trực tiếp đến đất đai, nhà ở và các tài sản BĐS trong khu vực (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2020).

TP. Hồ Chí Minh cũng là khu vực có mức độ rủi ro cao do nước biển dâng, đặc biệt trong bối cảnh tác động đồng thời của triều cường, ngập lụt và sụt lún đất. Theo thống kê tháng 4/2026, Thành phố có 159 điểm ngập, trong khi mực nước triều tại Phú An và Nhà Bè thường xuyên vượt 1,8 m. Tốc độ sụt lún trung bình khoảng 2 cm/năm và có thể đạt 7-8 cm/năm tại một số khu vực, với tổng mức sụt lún từ 20-50 cm trong khoảng 10-12 năm qua (Anh Tuấn, 2026). Theo Kịch bản biến đổi khí hậu năm 2020, nếu mực nước biển dâng 1 m, khoảng 17,15% diện tích TP. Hồ Chí Minh có nguy cơ bị ngập (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2020).

Tác động của rủi ro SLR đến thị trường bất động sản tại Việt Nam

Mặc dù nhiều khu vực BĐS tại Việt Nam có mức độ phơi nhiễm cao trước rủi ro SLR, hiện chưa có bằng chứng rõ ràng cho thấy rủi ro này đã được phản ánh đầy đủ vào giá BĐS. Đến nay, các nghiên cứu định lượng xác định mức chiết khấu do SLR trong giá BĐS tại Việt Nam vẫn còn thiếu. Tại TP. Hồ Chí Minh, một trong những khu vực chịu tác động rõ nét của nước biển dâng, ngập lụt và sụt lún, thông tin về các rủi ro này tuy ngày càng được công bố rộng rãi nhưng còn phân tán và chưa được tích hợp có hệ thống vào quá trình định giá và giao dịch BĐS. Việc rủi ro SLR chưa được thị trường phản ánh đầy đủ có thể xuất phát từ 4 nguyên nhân chính: (i) thiếu minh bạch thông tin trên thị trường BĐS; (ii) xu hướng đầu tư ngắn hạn của người mua; (iii) hạn chế trong cơ chế truyền dẫn rủi ro qua thị trường tín dụng; và (iv) tâm lý kỳ vọng vào sự can thiệp của Nhà nước.

Thứ nhất, điều kiện quan trọng để thị trường định giá rủi ro SLR là người mua phải tiếp cận được thông tin đầy đủ về mức độ phơi nhiễm của từng tài sản. Tuy nhiên, tại Việt Nam, điều kiện này chưa được đáp ứng đầy đủ. Thông tin về BĐS còn phân tán, trong khi dữ liệu chi tiết đến từng dự án và thửa đất chưa được công khai, chuẩn hóa và liên thông một cách đồng bộ. Mặc dù khung pháp lý mới đã tăng cường yêu cầu công khai, minh bạch thông tin và xây dựng cơ sở dữ liệu về nhà ở, thị trường BĐS, thông tin về rủi ro SLR vẫn chưa được tích hợp có hệ thống vào thực tiễn giao dịch. Cụ thể, người bán chưa có nghĩa vụ pháp lý phải công bố lịch sử ngập lụt hoặc mức độ phơi nhiễm của tài sản theo các kịch bản nước biển dâng. Do đó, người mua khó có đủ cơ sở để đánh giá rủi ro dài hạn, làm hạn chế khả năng phản ánh đầy đủ rủi ro SLR vào giá BĐS.

Thứ hai, thị trường BĐS Việt Nam còn mang đậm đặc tính đầu tư và đầu cơ ngắn hạn. Trong nhiều giai đoạn, một bộ phận nhà đầu tư tham gia thị trường chủ yếu dựa trên kỳ vọng tăng giá và khai thác chênh lệch giá trong ngắn hạn, thay vì nắm giữ tài sản dài hạn dựa trên giá trị sử dụng. Tình trạng đầu cơ vẫn là một vấn đề đáng quan tâm trên thị trường BĐS Việt Nam. Trong cấu trúc thị trường như vậy, người mua có thời gian nắm giữ ngắn thường ít có động cơ phản ánh đầy đủ các rủi ro dài hạn như SLR vào mức giá sẵn sàng chi trả. Do đó, rủi ro SLR có thể chưa được phản ánh đầy đủ vào giá BĐS như tại các thị trường có thời gian nắm giữ dài hơn và thông tin về rủi ro khí hậu được tích hợp tốt hơn vào quyết định giao dịch.

Thứ ba, cơ chế truyền dẫn rủi ro SLR qua thị trường tín dụng tại Việt Nam còn hạn chế. Về lý thuyết, các tổ chức tín dụng có thể phản ánh rủi ro khí hậu vào quá trình thẩm định tài sản bảo đảm và điều kiện cấp tín dụng, qua đó truyền dẫn thông tin rủi ro đến người mua và người bán BĐS. Tại Việt Nam, quá trình tích hợp các yếu tố môi trường và xã hội vào hoạt động tín dụng đang từng bước được thúc đẩy. Theo Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, tính đến ngày 31/3/2025, có 57 tổ chức tín dụng thực hiện đánh giá rủi ro môi trường và xã hội đối với hoạt động cấp tín dụng, với tổng dư nợ được đánh giá hơn 3,62 triệu tỷ đồng (Quỳnh Trang, 2025). Tuy nhiên, việc đánh giá hiện chủ yếu tập trung vào rủi ro môi trường và xã hội nói chung, trong khi các rủi ro vật lý cụ thể như SLR ở cấp độ từng tài sản BĐS chưa được nhận diện và định lượng một cách đầy đủ. Vì vậy, thị trường tín dụng chưa phát huy đầy đủ vai trò là kênh truyền dẫn thông tin về rủi ro SLR vào quá trình định giá và giao dịch BĐS.

Thứ tư, rủi ro SLR có thể chưa được thị trường BĐS quan tâm đầy đủ do người dân kỳ vọng Nhà nước sẽ đầu tư hạ tầng để giảm thiểu tác động của ngập lụt và nước biển dâng. Khi tin rằng một phần rủi ro sẽ được kiểm soát bằng các công trình công cộng, người mua có thể ít có động cơ chiết khấu rủi ro SLR vào giá BĐS. Tại TP. Hồ Chí Minh, vai trò này được thể hiện qua các dự án chống ngập quy mô lớn, tiêu biểu là dự án giải quyết ngập do triều cường với tổng mức đầu tư khoảng 10.000 tỷ đồng.

Tuy nhiên, đầu tư công cho hạ tầng thích ứng có thể tạo ra tác động 2 mặt. Một mặt, các công trình chống ngập và bảo vệ ven biển giúp giảm thiệt hại và duy trì giá trị BĐS, như bằng chứng của Agarwal và cộng sự (2025) cho thấy các biện pháp thích ứng của chính phủ Singapore đã làm giảm đáng kể mức chiết khấu SLR trong giá BĐS. Mặt khác, sự bảo vệ của Nhà nước cũng có thể khiến thị trường đánh giá thấp rủi ro dài hạn. Đầu tư công và trợ cấp cho hạ tầng bảo vệ ven biển có thể làm giảm tác động của SLR lên giá BĐS trong ngắn hạn, nhưng không loại bỏ hoàn toàn rủi ro khi mực nước biển tiếp tục dâng. Khi khả năng bảo vệ của hạ tầng bị vượt quá, giá tài sản có thể phải điều chỉnh mạnh hơn.

Do đó, đầu tư của Nhà nước có thể vừa làm giảm rủi ro thực tế, vừa làm chậm quá trình phản ánh rủi ro SLR vào giá BĐS. Tuy nhiên, kỳ vọng vào sự can thiệp của Nhà nước là khó tránh khỏi, bởi phòng, chống thiên tai và đầu tư hạ tầng thích ứng mang đặc trưng của hàng hóa công và là một trong những chức năng của khu vực công. Vì vậy, kỳ vọng này có thể tiếp tục làm giảm mức độ nhạy cảm của giá BĐS đối với rủi ro SLR trong ngắn hạn.

KẾT LUẬN VÀ KHUYẾN NGHỊ CHÍNH SÁCH

Trong bối cảnh rủi ro khí hậu ngày càng gia tăng, việc nhận diện và tích hợp rủi ro SLR vào định giá BĐS tại Việt Nam vẫn còn hạn chế. Điều này có thể dẫn đến tình trạng rủi ro bị định giá thấp và tích tụ trong thị trường mà chưa có cơ chế cảnh báo và điều chỉnh phù hợp. Vì vậy, bên cạnh việc thúc đẩy các nghiên cứu định lượng nhằm xác định mức độ tác động của SLR đến giá BĐS tại Việt Nam, nghiên cứu đề xuất 4 nhóm khuyến nghị chính sách nhằm nâng cao khả năng nhận diện, công bố thông tin và từng bước tích hợp rủi ro SLR vào quá trình định giá các BĐS có mức độ phơi nhiễm cao.

Một là, tăng cường minh bạch thông tin về rủi ro SLR trên thị trường BĐS. Cơ quan quản lý cần xây dựng bản đồ nguy cơ ngập lụt và nước biển dâng ở cấp độ chi tiết, đồng thời tích hợp vào hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường BĐS. Đối với tài sản tại khu vực có mức độ phơi nhiễm cao, cần từng bước bổ sung thông tin về lịch sử ngập lụt và nguy cơ SLR trong hồ sơ giao dịch, qua đó tạo cơ sở để thị trường phản ánh rủi ro vào giá BĐS.

Hai là, tích hợp rủi ro khí hậu vào hoạt động tín dụng BĐS. Ngân hàng Nhà nước và các cơ quan liên quan cần xây dựng khung đánh giá rủi ro vật lý trong cấp tín dụng, từng bước tích hợp nguy cơ ngập và SLR vào quy trình thẩm định tài sản bảo đảm. Đồng thời, cần khuyến khích dòng vốn vào các dự án BĐS xanh và có khả năng thích ứng với biến đổi khí hậu.

Ba là, nâng cao nhận thức của thị trường về rủi ro SLR. Các kịch bản nước biển dâng cần được công bố theo hình thức dễ tiếp cận, giúp người dân, nhà đầu tư và doanh nghiệp nhận diện mức độ phơi nhiễm của tài sản. Đồng thời, cần khuyến khích phát triển các công trình có khả năng chống chịu với biến đổi khí hậu nhằm giảm thiệt hại và chi phí thích ứng trong dài hạn.

Bốn là, đầu tư công vào hạ tầng thích ứng cần gắn với quy hoạch dài hạn và mức độ rủi ro của từng khu vực. Bên cạnh đầu tư đê biển, hệ thống chống ngập và các công trình thích ứng, cần kiểm soát phát triển mới tại những khu vực có mức độ phơi nhiễm cao và xây dựng lộ trình di dời phù hợp đối với các khu vực khó bảo vệ trong dài hạn.

Tài liệu tham khảo:

1. Agarwal, S., Qin, Y., Sing, T. F., & Zhan, C. (2025). Sea level rise risks, adaptation strategies, and real estate prices in Singapore. Journal of Public Economics, 241, 105290.

2. An Nhiên. 2025. Cơ cấu tài sản của người dân Việt Nam có đến 60% là bất động sản. https://vneconomy.vn/co-cau-tai-san-cua-nguoi-dan-viet-nam-co-den-60-la-bat-dong-san.htm

3. Anh Tuấn. 2026. Bất động sản TP. HCM trước những thách thức của biến đổi khí hậu. https://tapchixaydung.vn/bat-dong-san-tp-hcm-truoc-nhung-thach-thuc-cua-bien-doi-khi-hau-20201224000037260.html

4. Baldauf, M., Garlappi, L., & Yannelis, C. (2020). Does Climate Change Affect Real Estate Prices? Only If You Believe In It. The Review of Financial Studies, 33(3), 1256-1295.

5. Bayer, P., Keohane, N., & Timmins, C. (2009). Migration and hedonic valuation: The case of air quality. Journal of Environmental Economics and Management, 58(1), 1-14.

6. Bernstein, A., Gustafson, M. T., & Lewis, R. (2019). Disaster on the horizon: The price effect of sea level rise. Journal of Financial Economics, 134(2), 253-272. https://doi.org/10.1016/j.jfineco.2019.03.013

7. Bộ Tài Nguyên và Môi trường ( 2020). Kịch bản biến đổi khí hậu. Nxb Tài nguyên - Môi trường và Bản đồ Việt Nam.

8. IPCC (2024). IPCC AR6 Synthesis Report LR Figure 3.4 (a): Sea level rise: observations and projections 2020-2100, 2150, 2300 (relative to 1900). Palisades, New York: NASA Socioeconomic Data and Applications Center (SEDAC).

9. Keys, B., & Mulder, P. (2020). Neglected No More: Housing Markets, Mortgage Lending, and Sea Level Rise (No. W27930; p. w27930). National Bureau of Economic Research. https://doi.org/10.3386/w27930

10. Phạm Quốc Duẩn (2023). Vai trò của thị trường bất động sản trong nền kinh tế và giải pháp ổn định thị trường tại Việt Nam. Tạp chí Kinh tế và Dự báo, 10, 11-14.

11. Quỳnh Trang (2025). Đã có 57 TCTD đánh giá rủi ro về môi trường và xã hội khi cho vay. https://thoibaonganhang.vn/da-co-57-tctd-danh-gia-rui-ro-ve-moi-truong-va-xa-hoi-khi-cho-vay-164549.html?utm_source=chatgpt.com

12. Rodziewicz, D., Amante, C. J., Dice, J., & Wahl, E. (2022). Housing market impairment from future sea-level rise inundation. Environment Systems and Decisions, 42(4), 637-656. https://doi.org/10.1007/s10669-022-09842-6

13. Rosen, S. (1974). Hedonic Prices and Implicit Markets: Product Differentiation in Pure Competition. Journal of Political Economy, 82(1), 34-55.

14. Won Kim, C., Phipps, T. T., & Anselin, L. (2003). Measuring the benefits of air quality improvement: A spatial hedonic approach. Journal of Environmental Economics and Management, 45(1), 24-39. https://doi.org/10.1016/S0095-0696(02)00013-X