Thiết kế thang đo đánh giá mối quan hệ giữa phân khúc thị trường và hiệu quả kinh doanh bất động sản

TS. Huỳnh Thanh Tú

GS.TS. Cao Việt Hiếu

NCS. Đặng Xuân Vũ

Email: [email protected]

Trường Đại học Bình Dương

Tóm tắt

Nghiên cứu nhằm thiết kế và hiệu chỉnh thang đo phục vụ nghiên cứu mối quan hệ giữa phân khúc thị trường, môi trường xanh, thương hiệu, chất lượng nguồn nhân lực và hiệu quả kinh doanh, đồng thời xem xét vai trò điều tiết của vốn tâm lý tại các công ty quản lý bất động sản ở TP. Hồ Chí Minh. Nghiên cứu sử dụng phương pháp hỗn hợp, kết hợp phỏng vấn chuyên gia và khảo sát 150 nhà quản lý và nhân sự trong lĩnh vực quản lý bất động sản. Kết quả cho thấy các thang đo đều đạt độ tin cậy, giá trị hội tụ và giá trị phân biệt, đáp ứng yêu cầu sử dụng trong nghiên cứu tiếp theo. Nghiên cứu góp phần hoàn thiện công cụ đo lường và tạo nền tảng cho việc kiểm định mô hình nghiên cứu trong bối cảnh doanh nghiệp quản lý bất động sản.

Từ khóa: Hiệu quả kinh doanh, quản lý bất động sản, phân khúc thị trường, môi trường xanh, thương hiệu

Abstract

The study develops and validates measurement scales for examining the relationships among market segmentation, the green environment, branding, human resource quality, and business performance, while also investigating the moderating role of psychological capital in real estate management companies in Ho Chi Minh City. A mixed-methods approach was employed, combining expert interviews with a survey of 150 managers and employees working in the real estate management sector. The findings indicate that all measurement scales demonstrate satisfactory reliability, convergent validity, and discriminant validity, thereby meeting the requirements for use in subsequent research. The study contributes to the refinement of measurement instruments and provides a foundation for empirically testing the proposed research model in the context of real estate management enterprises.

Keywords: Business performance, real estate management, market segmentation, green environment, branding

GIỚI THIỆU

Hiệu quả kinh doanh phản ánh năng lực cạnh tranh, khả năng tạo ra giá trị và phát triển bền vững của doanh nghiệp (Hoerl và Snee, 2020). Đối với doanh nghiệp quản lý bất động sản (BĐS), hiệu quả kinh doanh được thể hiện qua kết quả tài chính, chất lượng dịch vụ, khả năng duy trì khách hàng và tối ưu hóa hoạt động vận hành (Wang và cộng sự, 2024). Trong bối cảnh thị trường cạnh tranh và xu hướng phát triển bền vững, việc xác định các yếu tố ảnh hưởng đến hiệu quả kinh doanh có ý nghĩa quan trọng (Bindeeaba và cộng sự, 2025).

Các nghiên cứu trước cho thấy, phân khúc thị trường giúp doanh nghiệp xác định khách hàng mục tiêu và nâng cao hiệu quả kinh doanh (Cortez và cộng sự, 2021). Chất lượng nguồn nhân lực tạo lợi thế cạnh tranh (Anwar và Abdullah, 2021), môi trường xanh góp phần gia tăng giá trị BĐS (Bottero và cộng sự, 2022), thương hiệu thúc đẩy hiệu quả kinh doanh (Chang và cộng sự, 2018), trong khi vốn tâm lý nâng cao khả năng thích ứng và hiệu suất làm việc của nhân viên (Avey và cộng sự, 2010).

Mặc dù đã có nhiều nghiên cứu về các yếu tố ảnh hưởng đến hiệu quả kinh doanh, nhưng bằng chứng về vai trò trung gian của thương hiệu và vai trò điều tiết của vốn tâm lý trong mối quan hệ giữa phân khúc thị trường, chất lượng nguồn nhân lực, môi trường xanh và hiệu quả kinh doanh tại các doanh nghiệp quản lý BĐS vẫn còn hạn chế. Do đó, nghiên cứu này đề xuất và kiểm định mô hình nghiên cứu đối với trường hợp các doanh nghiệp quản lý BĐS ở TP. Hồ Chí Minh nhằm bổ sung bằng chứng thực nghiệm.

CƠ SỞ LÝ THUYẾT

Hiệu quả kinh doanh là mức độ doanh nghiệp đạt được mục tiêu chiến lược thông qua việc sử dụng hiệu quả các nguồn lực nhằm tạo ra giá trị và nâng cao năng lực cạnh tranh. Theo Kasie và Belay (2013), hiệu quả kinh doanh cần được đánh giá trên cả chỉ tiêu tài chính và phi tài chính. Đối với doanh nghiệp quản lý BĐS, hiệu quả kinh doanh còn phản ánh khả năng tối ưu hoạt động vận hành, nâng cao chất lượng dịch vụ và gia tăng giá trị tài sản (Veljković và Kaličanin, 2016).

Phân khúc thị trường là quá trình phân chia thị trường thành các nhóm khách hàng có nhu cầu hoặc hành vi tương đồng nhằm xây dựng chiến lược marketing phù hợp (Cortez và cộng sự, 2021). Trong lĩnh vực quản lý BĐS, phân khúc thị trường giúp doanh nghiệp xác định khách hàng mục tiêu, phân bổ nguồn lực hợp lý và nâng cao hiệu quả kinh doanh (Pfnuer và cộng sự, 2021).

Chất lượng nguồn nhân lực phản ánh mức độ người lao động đáp ứng yêu cầu công việc thông qua kiến thức, kỹ năng và năng lực (Becker, 2009). Đây là yếu tố góp phần nâng cao năng suất, khả năng đổi mới và hiệu quả hoạt động của doanh nghiệp (Cheng và Hackett, 2021). Trong lĩnh vực quản lý BĐS, chất lượng nguồn nhân lực còn thể hiện ở năng lực chuyên môn và kỹ năng phục vụ khách hàng (Phạm Thái Anh Thư và Võ Ngọc Trường Sơn, 2023).

Thương hiệu là tài sản vô hình phản ánh giá trị và hình ảnh của doanh nghiệp trong nhận thức khách hàng (Keller, 2013). Thương hiệu mạnh giúp gia tăng niềm tin, lòng trung thành và nâng cao hiệu quả kinh doanh (Vijay, 2023). Đối với doanh nghiệp quản lý BĐS, thương hiệu còn thể hiện qua uy tín và chất lượng dịch vụ vận hành (Kelley và cộng sự, 2022).

Môi trường xanh là hệ thống không gian sinh thái và các hoạt động quản lý bền vững nhằm nâng cao chất lượng môi trường sống (Ashinze và cộng sự, 2024). Trong lĩnh vực BĐS, môi trường xanh góp phần gia tăng giá trị tài sản, nâng cao chất lượng dịch vụ và lợi thế cạnh tranh (Bottero và cộng sự, 2022).

Vốn tâm lý là trạng thái tâm lý tích cực gồm sự tự tin, hy vọng, lạc quan và khả năng phục hồi, giúp cá nhân vượt qua khó khăn và đạt mục tiêu công việc (Luthans và cộng sự, 2007). Vốn tâm lý góp phần nâng cao động lực, hiệu suất và khả năng thích ứng của nhân viên (Lupșa và cộng sự, 2020). Trong doanh nghiệp quản lý BĐS, vốn tâm lý giúp duy trì chất lượng dịch vụ và nâng cao hiệu quả hoạt động (Nguyễn Minh Hà và Ngô Thành Trung, 2020).

THIẾT KẾ THANG ĐO

Nghiên cứu được xây dựng trên nền tảng Lý thuyết phân khúc thị trường của Smith (1956), Lý thuyết vốn con người của Becker (2009), Lý thuyết thương hiệu của Bastos và Levy (2012) và Lý thuyết vốn tâm lý của Luthans và cộng sự (2007). Các lý thuyết này giải thích vai trò của phân khúc thị trường, chất lượng nguồn nhân lực, thương hiệu và vốn tâm lý trong việc nâng cao hiệu quả kinh doanh (Smith, 1956; Tynan và Drayton, 1987; Becker, 2009; Avey và cộng sự, 2010).

Dựa trên cơ sở lý thuyết và các nghiên cứu trước, mô hình nghiên cứu đề xuất xem xét tác động của Phân khúc thị trường, Chất lượng nguồn nhân lực và Môi trường xanh đến Hiệu quả kinh doanh thông qua vai trò trung gian của Thương hiệu. Đồng thời, Vốn tâm lý được đề xuất đóng vai trò điều tiết, góp phần tăng cường tác động của Thương hiệu, Chất lượng nguồn nhân lực và Môi trường xanh đến Hiệu quả kinh doanh (Avey và cộng sự, 2010; McDaid và cộng sự, 2020).

Thang đo trong nghiên cứu được xây dựng trên cơ sở tổng quan lý thuyết và kế thừa từ các nghiên cứu đã được kiểm định trước (Bảng 1).

Cụ thể, thang đo Hiệu quả kinh doanh được kế thừa từ Islam và cộng sự (2015); Chất lượng nguồn nhân lực từ Vidotto và cộng sự (2017); Thương hiệu từ Yoo và Donthu (2001) và Buil và cộng sự (2008); Vốn tâm lý từ Luthans và cộng sự (2007) và Lorenz và cộng sự (2016); Phân khúc thị trường từ Lin và cộng sự (2004), Wedel và Kamakura (2000); Môi trường xanh từ Larson và cộng sự (2015), Kaiser (1998) và Schultz và cộng sự (2005). Các biến quan sát được đo lường bằng thang đo Likert 5 mức, từ 1 - Hoàn toàn không đồng ý, đến 5 - Hoàn toàn đồng ý.

Sau khi kế thừa các thang đo gốc, các biến quan sát được dịch thuật, hiệu chỉnh ngôn ngữ và tham vấn chuyên gia nhằm bảo đảm tính phù hợp với bối cảnh các công ty quản lý BĐS tại TP. Hồ Chí Minh. Bộ thang đo chính thức gồm 6 nhân tố với 33 biến quan sát, được sử dụng trong nghiên cứu định lượng.

PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

Nghiên cứu định lượng được thực hiện nhằm đánh giá chất lượng thang đo. Nghiên cứu sử dụng mẫu khảo sát gồm 150 cấp quản lý, chủ doanh nghiệp và nhân sự đang làm việc tại các công ty quản lý BĐS trên địa bàn TP. Hồ Chí Minh. Quá trình kiểm định tập trung vào 2 nội dung chính: (1) đánh giá độ tin cậy của các thang đo thông qua hệ số Cronbach’s Alpha và (2) đánh giá giá trị hội tụ, giá trị phân biệt của các thang đo bằng phân tích nhân tố khám phá EFA.

KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU

Đánh giá độ tin cậy

Kết quả kiểm định độ tin cậy bằng hệ số Cronbach’s Alpha (Bảng) cho thấy, tất cả các thang đo đều đạt yêu cầu với hệ số Cronbach’s Alpha dao động từ 0,847 đến 0,906, cao hơn ngưỡng khuyến nghị 0,70 (Hair và cộng sự, 2018). Đồng thời, hệ số tương quan biến - tổng của các biến quan sát đều > 0,30, chứng tỏ các biến quan sát có mức độ tương quan tốt với thang đo (Hair và cộng sự, 2018). Do đó, toàn bộ 33 biến quan sát thuộc 6 thang đo được sử dụng để tiếp tục phân tích nhân tố khám phá.

Bảng: Kết quả kiểm định thang đo

Nguồn: Nhóm tác giả tổng hợp

Đánh giá giá trị hội tụ và giá trị phân biệt

Kết quả phân tích EFA đối với các thang đo trong mô hình chính (gồm thang đo Phân khúc thị trường, Môi trường xanh, Thương hiệu, Chất lượng nguồn nhân lực, Hiệu quả kinh doanh) cho thấy, dữ liệu phù hợp để phân tích nhân tố với hệ số KMO = 0,740 (> 0,5) và kiểm định Bartlett có ý nghĩa thống kê (Sig. = 0,000). Năm nhân tố được rút trích có Eigenvalue > 1, tổng phương sai trích đạt 59,372% (> 50%), đồng thời các biến quan sát đều có hệ số tải nhân tố lớn hơn 0,5 (Hair và cộng sự, 2018). Kết quả này cho thấy, các thang đo đều đạt giá trị hội tụ và giá trị phân biệt.

Đối với thang đo Vốn tâm lý, kết quả EFA cho thấy, hệ số KMO = 0,824 (> 0,5) và kiểm định Bartlett có ý nghĩa thống kê (Sig. = 0,000 < 0,05), đáp ứng điều kiện thực hiện phân tích nhân tố. Một nhân tố được rút trích với Eigenvalue = 3,642 và tổng phương sai trích đạt 53,876% (> 50%). Các biến quan sát đều có hệ số tải nhân tố > 0,5, chứng tỏ thang đo đạt giá trị hội tụ và giá trị phân biệt, đủ điều kiện sử dụng trong các phân tích tiếp theo (Hair và cộng sự, 2018).

KẾT LUẬN

Nghiên cứu đã kế thừa và điều chỉnh hệ thống thang đo cho các khái niệm: Phân khúc thị trường, Môi trường xanh, Thương hiệu, Chất lượng nguồn nhân lực, Vốn tâm lý và Hiệu quả kinh doanh trong bối cảnh các công ty quản lý BĐS tại TP. Hồ Chí Minh. Kết quả kiểm định cho thấy, hệ thống thang đo gồm 33 biến quan sát thuộc 6 khái niệm đều đạt độ tin cậy thông qua hệ số Cronbach’s Alpha và đạt giá trị hội tụ, giá trị phân biệt thông qua phân tích nhân tố khám phá. Đây là cơ sở để sử dụng bộ thang đo trong nghiên cứu định lượng tiếp theo nhằm kiểm định mô hình nghiên cứu và các giả thuyết đề xuất.

Nghiên cứu góp phần hoàn thiện cơ sở đo lường các nhân tố ảnh hưởng đến của các công ty quản lý BĐS tại Việt Nam, đồng thời cung cấp bộ thang đo đã được hiệu chỉnh phù hợp với bối cảnh thực tiễn của ngành. Kết quả nghiên cứu là nền tảng cho các nghiên cứu tiếp theo trong việc kiểm định mô hình cấu trúc tuyến tính, đánh giá vai trò điều tiết của vốn tâm lý và phân tích mối quan hệ giữa các nhân tố đối với hiệu quả kinh doanh của doanh nghiệp.

Tài liệu tham khảo:

1. Anwar, G., & Abdullah, N. N. (2021). The impact of human resource management practice on organizational performance. International Journal of Engineering, Business and Management, 5(1), 35-47.

2. Ashinze, U. K., Edeigba, B. A., Umoh, A. A., Biu, P. W., & Daraojimba, A. I. (2024). Urban green infrastructure and its role in sustainable cities: A comprehensive review. World Journal of Advanced Research and Reviews, 21(2), 928-936.

3. Avey, J. B., Luthans, F., & Youssef, C. M. (2010). The additive value of positive psychological capital in predicting work attitudes and behaviors. Journal of Management, 36(2), 430-452.

4. Bastos, W., & Levy, S. J. (2012). A history of the concept of branding: Practice and theory. Journal of Historical Research in Marketing, 4(3), 347-368.

5. Becker, G. S. (2009). Human capital: A theoretical and empirical analysis, with special reference to education (3rd ed.). University of Chicago Press.

6. Bindeeaba, D. S., Bakashaba, R., Tukamushaba, E. K., & Atuhaire, S. (2025). From green HRM to sustainable business performance: A two-stage meta-analytic SEM of the mediating role of green innovation. Cogent Business & Management, 12(1), 2536678.

7. Bottero, M., Caprioli, C., Foth, M., Mitchell, P., Rittenbruch, M., & Santangelo, M. (2022). Urban parks, value uplift and green gentrification: An application of the spatial hedonic model in the city of Brisbane. Urban Forestry & Urban Greening, 74, 127621.

8. Buil, I., de Chernatony, L., & Martínez, E. (2008). A cross-national validation of the consumer-based brand equity scale. Journal of Product & Brand Management, 17(6), 384-392.

9. Chang, Y., Wang, X., & Arnett, D. B. (2018). Enhancing firm performance: The role of brand orientation in business-to-business marketing. Industrial Marketing Management, 72, 17-25.

10. Cheng, M. M., & Hackett, R. D. (2021). A critical review of algorithms in HRM: Definition, theory, and practice. Human Resource Management Review, 31(1), 100698.

11. Cortez, R. M., Clarke, A. H., & Freytag, P. V. (2021). B2B market segmentation: A systematic review and research agenda. Journal of Business Research, 126, 415-428.

12. Hair, J. F., Black, W. C., Babin, B. J., & Anderson, R. E. (2018). Multivariate data analysis (8th ed.). Cengage Learning.

13. Hoerl, R. W., & Snee, R. D. (2020). Statistical thinking: Improving business performance (2nd ed.). John Wiley & Sons.

14. Islam, M. A., Khan, M. A., Obaidullah, A. Z. M., & Alam, M. S. (2015). Effect of entrepreneur and firm characteristics on the business success of small and medium enterprises (SMEs) in Bangladesh. International Journal of Business and Management, 10(3), 287-299.

15. Kaiser, F. G. (1998). A General Measure of Ecological Behavior. Journal of Applied Social Psychology, 28(5), 395-422.

16. Kasie, F. M., & Belay, A. M. (2013). The impact of multi-criteria performance measurement on business performance improvement. Journal of Industrial Engineering and Management, 6(2), 595-621.

17. Keller, K. L. (2013). Strategic brand management (4th ed.). Pearson Education Limited.

18. Kelley, J., Smith, A., & Taylor, R. (2022). Brand management and service quality in real estate operations. Journal of Real Estate Research, 44(2), 180-198.

19. Larson, L. R., Stedman, R. C., Cooper, C. B., & Decker, D. J. (2015). Understanding the multi-dimensional structure of pro-environmental behavior. Journal of Environmental Psychology, 43, 112-124.

20. Lin, T. M., Luarn, P., & Lo, P. K. (2004). Internet market segmentation-an exploratory study of critical success factors. Marketing Intelligence & Planning, 22(6), 601- 622.

21. Lorenz, T., Beer, C., Pütz, J., & Heinitz, K. (2016). Measuring Psychological Capital: Construction and Validation of the Compound PsyCap Scale (CPC-12). PLoS ONE, 11(4), e0152892.

22. Lupșa, D., Vîrga, D., Maricuțoiu, L. P., & Rusu, A. (2020). Increasing psychological capital: A pre-registered meta-analysis of controlled interventions. Applied Psychology, 69(4), 1506-1556.

23. Luthans, F., Avolio, B. J., & Youssef, C. M. (2007). Psychological capital: Developing the human competitive edge. Oxford University Press.

24. McDaid, D., Hamilton, M., King, D., & Patel, V. (2020). An investment framework to build mental capital in young people. World Economic Forum & Orygen.

25. Nguyễn Minh Hà, & Ngô Thành Trung. (2020). Mối quan hệ giữa vốn tâm lý và sự hài lòng công việc của nhân viên. Tạp chí Nghiên cứu Kinh tế và Quản lý, 28(3), 12-23.

26. Pfnuer, A., Seger, J., & Appel-Meulenbroek, R. (2021). Corporate real estate management and companies' success: Empirical evidence for a conceptual framework. Journal of Corporate Real Estate, 23(4), 243-262.

27. Phạm Thái Anh Thư, & Võ Ngọc Trường Sơn. (2023). Đánh giá chất lượng nguồn nhân lực du lịch Thừa Thiên Huế. Tạp chí Khoa học Đại học Huế: Kinh tế và Phát triển, 132(5A), 145-165.

28. Schultz, P. W., Gouveia, V. V., Cameron, L. D., Tankha, G., Schmuck, P., & Franěk, M. (2005). Values and their relationship to environmental concern and conservation behavior. Journal of Cross-Cultural Psychology, 36(4), 457- 475.

29. Smith, W. R. (1956). Product differentiation and market segmentation as alternative marketing strategies. Journal of Marketing, 21(1), 3 - 8.

30. Tynan, A. C., & Drayton, J. (1987). Market segmentation. Journal of Marketing Management, 2(3), 301- 335.

31. Veljković, S., & Kaličanin, D. (2016). Improving business performance through brand management practice. Economic Annals, 61(208), 137-168.

32. Vidotto, J. D. F., Ferenhof, H. A., Selig, P. M., & Bastos, R. C. (2017). A human capital measurement scale. Journal of Intellectual Capital, 18(2), 316-329.

33. Vijay, R. (2023). The impact of brand equity on firm performance in service industries. International Journal of Marketing Studies, 15(1), 45-59.

34. Wang, S., Chen, S., & Nah, K. (2024). Exploring the mechanisms influencing users' willingness to pay for green real estate projects in Asia based on technology acceptance modeling theory. Buildings, 14(2), 349.

35. Wedel, M., & Kamakura, W. A. (2000). Market segmentation: Conceptual and methodological foundations (2nd ed.). Springer.

36. Yoo, B., & Donthu, N. (2001). Developing and validating a multidimensional consumer-based brand equity scale. Journal of Business Research, 52(1), 1-14.