Các yếu tố ảnh hưởng đến ý định mua nhà ở xã hội tại khu vực phía Bắc TP. Hồ Chí Minh

Nguyễn Thị Hồng

Trường Kinh tế tài chính, Trường Đại học Thủ Dầu Một; Email: [email protected]

Nguyễn Văn Du (Tác giả liên hệ)

Trường Đại học Tài chính Marketing; Email: [email protected]

Tóm tắt

Thông qua dữ liệu được thu thập từ 170 quan sát hợp lệ và được phân tích bằng phương pháp định lượng, nghiên cứu làm rõ các yếu tố ảnh hưởng đến Ý định mua nhà ở xã hội tại khu vực phía Bắc TP. Hồ Chí Minh. Kết quả nghiên cứu cho thấy, có 5 yếu tố có tác động tích cực đến Ý định mua nhà ở xã hội. Trong đó, Chuẩn chủ quan có ảnh hưởng mạnh nhất, tiếp theo là Môi trường sống, Thái độ, Yếu tố tài chính và Không gian sống.

Từ khóa: Nhà ở xã hội, ý định mua nhà, thái độ, chuẩn chủ quan, Thành phố Hồ Chí Minh

Abstract

Based on data collected from 170 valid observations and analyzed using quantitative methods, the study examines the factors influencing the intention to purchase social housing in the northern area of Ho Chi Minh City. The findings reveal that five factors have a positive impact on the intention to purchase social housing. Among these, Subjective norms has the strongest influence, followed by the Living environment, Attitude, Financial factors, and Living space.

Keywords: Social housing, purchase intention, attitude, subjective norms, Ho Chi Minh City

GIỚI THIỆU

Đô thị hóa và công nghiệp hóa đang làm gia tăng nhu cầu về nhà ở có khả năng chi trả, đặc biệt đối với người lao động và các nhóm dân cư có thu nhập trung bình và thấp. Trong quá trình phát triển đô thị, nhà ở xã hội (NƠXH) giữ vai trò quan trọng trong việc đáp ứng nhu cầu nhà ở phù hợp với khả năng tài chính của người dân và góp phần bảo đảm an sinh xã hội. Khu vực phía Bắc TP. Hồ Chí Minh, trong đó bao gồm không gian đô thị và công nghiệp thuộc Bình Dương trước đây, là khu vực có tốc độ phát triển kinh tế, công nghiệp và đô thị hóa nhanh. Sự tập trung của các khu công nghiệp, dân cư và hoạt động dịch vụ làm gia tăng nhu cầu về chỗ ở ổn định, phù hợp với khả năng chi trả của người dân.

Trong chính sách phát triển NƠXH, khả năng cung ứng và giá bán thường được xem là những yếu tố trọng tâm. Tuy nhiên, quyết định mua nhà là một hành vi có giá trị kinh tế lớn và thường được cân nhắc trong thời gian dài. Người mua không chỉ quan tâm đến giá cả và khả năng thanh toán mà còn xem xét thái độ đối với việc sở hữu nhà, ảnh hưởng của gia đình và những người có ý nghĩa, chất lượng không gian sống và điều kiện môi trường. Do đó, việc chỉ tiếp cận NƠXH dưới góc độ số lượng và khả năng chi trả có thể chưa phản ánh đầy đủ các yếu tố hình thành ý định mua của người dân.

Do đó, nghiên cứu này mở rộng cách tiếp cận Lý thuyết hành vi có kế hoạch (TPB) của Ajzen (1991) bằng cách kết hợp các yếu tố tâm lý - xã hội với 3 nhóm thuộc tính có ý nghĩa trực tiếp đối với NƠXH, gồm không gian sống, yếu tố tài chính và môi trường sống. Nghiên cứu xác định và đo lường mức độ ảnh hưởng của 5 yếu tố gồm: Thái độ, Chuẩn chủ quan, Không gian sống, Yếu tố tài chính và Môi trường sống đến Ý định mua NƠXH tại khu vực phía Bắc TP. Hồ Chí Minh. Kết quả nghiên cứu được kỳ vọng cung cấp thêm bằng chứng thực nghiệm phục vụ việc hoàn thiện chính sách và tổ chức cung ứng NƠXH theo hướng phù hợp hơn với nhu cầu thực tế của người dân.

CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU

Cơ sở lý thuyết và giả thuyết nghiên cứu

Đối với quyết định mua nhà, Lý thuyết TPB có giá trị giải thích đáng kể bởi đây là hành vi có mức độ cân nhắc cao, liên quan đến nguồn lực tài chính lớn và chịu ảnh hưởng của gia đình. Judge và cộng sự (2019) cho thấy thái độ và chuẩn chủ quan có vai trò quan trọng trong việc hình thành ý định mua nhà bền vững. Trên cơ sở đó, nghiên cứu đề xuất 2 yếu tố thuộc nhóm tâm lý - xã hội là Thái độ và Chuẩn chủ quan.

Thái độ phản ánh mức độ đánh giá tích cực của cá nhân đối với việc mua và sở hữu NƠXH. Khi người dân nhận thức NƠXH là lựa chọn phù hợp, có lợi ích và đáp ứng nhu cầu của gia đình, ý định mua có xu hướng gia tăng. Do đó, giả thuyết được đề xuất:

H1: Thái độ có tác động tích cực đến Ý định mua nhà ở xã hội.

Chuẩn chủ quan thể hiện mức độ ảnh hưởng của gia đình, người thân và những người có ý nghĩa đối với quyết định mua nhà (Ajzen, 1991; Judge và cộng sự, 2019). Do mua nhà là quyết định có giá trị lớn và ảnh hưởng lâu dài đến đời sống gia đình, sự đồng thuận và khuyến khích từ những người có ảnh hưởng có thể làm giảm sự không chắc chắn và củng cố ý định mua. Vì vậy, nghiên cứu đề xuất giả thuyết sau:

H2: Chuẩn chủ quan có tác động tích cực đến Ý định mua nhà ở xã hội.

Bên cạnh các yếu tố tâm lý - xã hội, không gian sống là một thuộc tính quan trọng của sản phẩm nhà ở. Diện tích, cách bố trí căn hộ, mức độ phù hợp với nhu cầu sinh hoạt và khả năng sử dụng không gian sống có thể ảnh hưởng đến đánh giá của người mua (Suphin Mechuchep và Anamai Damnet, 2025). Vì vậy, nghiên cứu đề xuất giả thuyết sau:

H3: Không gian sống có tác động tích cực đến Ý định mua nhà ở xã hội.

Yếu tố tài chính phản ánh khả năng chi trả, mức giá, điều kiện thanh toán và khả năng tiếp cận nguồn vốn của người mua (Huỳnh Phú Thịnh và Trần Thị Mỹ Phụng, 2022). Đối với NƠXH, khả năng tài chính là điều kiện quan trọng bởi nhóm khách hàng mục tiêu thường có nguồn lực hạn chế. Khi giá bán và phương thức thanh toán phù hợp với khả năng tài chính, ý định mua có xu hướng gia tăng (Wei và cộng sự, 2024). Vì vậy, nghiên cứu đề xuất giả thuyết sau:

H4: Yếu tố tài chính có tác động tích cực đến Ý định mua nhà ở xã hội.

Môi trường sống bao gồm chất lượng môi trường, mức độ sạch sẽ, an toàn, không gian xanh và điều kiện sống xung quanh dự án. Trong bối cảnh đô thị hóa và công nghiệp hóa nhanh, chất lượng môi trường ngày càng trở thành một thành phần quan trọng của chất lượng nhà ở. Một dự án có mức giá phù hợp nhưng điều kiện môi trường và tiện ích sống không bảo đảm có thể làm giảm sức hấp dẫn đối với người mua (Wei và cộng sự, 2024). Vì vậy, nghiên cứu đề xuất giả thuyết sau:

H5: Môi trường sống có tác động tích cực đến Ý định mua nhà ở xã hội.

Mô hình nghiên cứu đề xuất

Dựa trên Lý thuyết TPB và các giả thuyết trên, tác giả đề xuất mô hình nghiên cứu như Hình.

Hình: Mô hình nghiên cứu

Nguồn: Tác giả đề xuất

PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

Nghiên cứu sử dụng phương pháp định lượng thông qua khảo sát người dân có nhu cầu hoặc quan tâm đến việc mua NƠXH tại khu vực phía Bắc TP. Hồ Chí Minh. Mẫu phân tích gồm 170 quan sát hợp lệ. Các khái niệm nghiên cứu được đo lường thông qua 28 biến quan sát, trong đó Thái độ, Chuẩn chủ quan, Không gian sống và Ý định mua được đo lường bằng 5 biến quan sát; Yếu tố tài chính và Môi trường sống được đo lường bằng 4 biến quan sát. Dữ liệu được xử lý bằng phần mềm SPSS. Các biến nghiên cứu được đo lường bằng thang Likert 5 mức độ, từ 1 - Hoàn toàn không đồng ý đến 5 - Hoàn toàn đồng ý.

KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU

Bảng 1: Kết quả kiểm định độ tin cậy của thang đo

Nguồn: Tính toán của tác giả từ dữ liệu khảo sát

Kết quả tại Bảng 1 cho thấy, hệ số Cronbach's Alpha của 6 thang đo dao động từ 0,800 đến 0,916, đều vượt ngưỡng chấp nhận thông thường. Các hệ số tương quan biến - tổng hiệu chỉnh đều lớn hơn 0,3, dao động từ 0,506 đến 0,847. Kết quả cho thấy các thang đo có độ nhất quán nội tại phù hợp và toàn bộ biến quan sát được giữ lại cho các bước phân tích tiếp theo.

Bảng 2: Kết quả phân tích EFA đối với các biến độc lập

Nguồn: Tính toán của tác giả từ dữ liệu khảo sát

Kết quả EFA đối với các biến độc lập cho thấy có 5 nhân tố có Eigenvalue lớn hơn 1, với tổng phương sai trích đạt 67,905%. Các hệ số tải nhân tố chính nằm trong khoảng 0,543-0,876. Các biến quan sát được phân nhóm phù hợp với 5 cấu trúc lý thuyết gồm Thái độ, Chuẩn chủ quan, Không gian sống, Yếu tố tài chính và Môi trường sống. Kết quả này củng cố giá trị cấu trúc của thang đo và cho phép tiếp tục thực hiện phân tích hồi quy.

Bảng 3: Ma trận tương quan Pearson giữa các biến nghiên cứu

Ghi chú: ** p < 0,01.

Nguồn: Tính toán của tác giả từ dữ liệu khảo sát

Kết quả tương quan Pearson ở Bảng 3 cho thấy cả 5 biến độc lập đều có tương quan thuận chiều và có ý nghĩa thống kê ở mức 1% với Ý định mua NƠXH. Trong đó, Chuẩn chủ quan có mức tương quan cao nhất với ý định mua (r = 0,595), tiếp theo là Yếu tố tài chính (r = 0,554), Thái độ (r = 0,544), Môi trường sống (r = 0,534) và Không gian sống (r = 0,507).

Các hệ số tương quan giữa các biến độc lập đều nhỏ hơn 0,8, cho thấy chưa có dấu hiệu về mối tương quan quá cao giữa các biến giải thích. Kết quả này tạo cơ sở để đưa các biến độc lập vào mô hình hồi quy đa biến.

Bảng 4: Kết quả hồi quy các yếu tố ảnh hưởng đến Ý định mua

Nguồn: Tính toán của tác giả từ dữ liệu khảo sát

Kết quả hồi quy ở Bảng 4 cho thấy, cả 5 yếu tố đều có tác động tích cực và có ý nghĩa thống kê đến Ý định mua NƠXH. Chuẩn chủ quan (CCQ) có hệ số β chuẩn hóa cao nhất (β = 0,253; Sig. = 0,001), cho thấy đây là yếu tố có ảnh hưởng mạnh nhất đến Ý định mua. Kết quả cho thấy sự ủng hộ và tác động từ gia đình, người thân và những người có ảnh hưởng có vai trò đáng kể trong quyết định mua NƠXH.

Môi trường sống (MTS) có mức tác động lớn thứ hai (β = 0,201; Sig. = 0,003). Kết quả này cho thấy người có nhu cầu mua NƠXH không chỉ quan tâm đến khả năng sở hữu căn hộ mà còn đánh giá điều kiện môi trường và chất lượng sống tại khu vực dự án. Một môi trường sống an toàn, sạch sẽ và thuận lợi có thể làm gia tăng giá trị cảm nhận của NƠXH.

Thái độ (TD) có tác động tích cực đến Ý định mua với β = 0,169 và Sig. = 0,018. Kết quả phù hợp với nền tảng của TPB, theo đó đánh giá tích cực của cá nhân đối với hành vi sẽ góp phần hình thành ý định thực hiện hành vi. Khi người dân nhìn nhận NƠXH là lựa chọn phù hợp với nhu cầu và điều kiện của mình, khả năng hình thành ý định mua sẽ cao hơn.

Yếu tố tài chính (TC) có β = 0,159 và Sig. = 0,031. Mặc dù không phải là yếu tố có ảnh hưởng mạnh nhất, nhưng yếu tố này vẫn có tác động tích cực và có ý nghĩa thống kê. Điều này cho thấy, khả năng chi trả, mức giá và điều kiện thanh toán tiếp tục giữ vai trò quan trọng đối với nhóm khách hàng mục tiêu của NƠXH.

Không gian sống (KGS) có mức tác động thấp nhất trong 5 yếu tố, nhưng vẫn có ý nghĩa thống kê (β = 0,149; Sig. = 0,030). Kết quả cho thấy người mua quan tâm đến mức độ phù hợp của diện tích, cách bố trí và chất lượng không gian sống với nhu cầu thực tế của hộ gia đình.

Các hệ số VIF dao động từ 1,536 đến 1,807, đều ở mức thấp, cho thấy không có hiện tượng đa cộng tuyến đáng kể trong mô hình. Chỉ số Durbin-Watson đạt 1,811, không cho thấy vấn đề nghiêm trọng về tương quan chuỗi của phần dư.

Mô hình hồi quy có R² hiệu chỉnh = 0,499, cho thấy 5 yếu tố trong mô hình giải thích được 49,9% sự biến thiên của Ý định mua NƠXH. Phần biến thiên còn lại có thể xuất phát từ các yếu tố khác chưa được đưa vào mô hình.

KẾT LUẬN VÀ HÀM Ý CHÍNH SÁCH

Kết luận

Kết quả nghiên cứu cho thấy, có 5 yếu tố có tác động tích cực đến Ý định mua nhà ở xã hội. Trong đó, Chuẩn chủ quan có ảnh hưởng mạnh nhất, tiếp theo là Môi trường sống, Thái độ, Yếu tố tài chính và Không gian sống.

Hàm ý chính sách

Thứ nhất, cần tăng cường khả năng tiếp cận và tính minh bạch của các chính sách tài chính đối với người mua NƠXH. Giá bán, tiến độ thanh toán, điều kiện vay và các khoản chi phí liên quan cần được công khai rõ ràng để người dân có thể đánh giá chính xác khả năng tài chính của mình.

Thứ hai, phát triển NƠXH cần chuyển từ cách tiếp cận chỉ tập trung vào số lượng căn hộ sang chú trọng chất lượng môi trường sống. Các dự án cần được gắn với hệ thống giao thông, trường học, cơ sở y tế, không gian công cộng, cây xanh và các điều kiện môi trường phù hợp.

Thứ ba, chất lượng không gian sống cần được xem là một thành phần của sản phẩm NƠXH. Diện tích, thiết kế, công năng sử dụng và mức độ phù hợp với quy mô hộ gia đình cần được cân nhắc ngay từ giai đoạn thiết kế và phát triển dự án.

Thứ tư, do Chuẩn chủ quan là yếu tố có ảnh hưởng mạnh nhất, hoạt động truyền thông về NƠXH nên hướng đến hộ gia đình và cộng đồng thay vì chỉ tập trung vào cá nhân có nhu cầu mua. Thông tin minh bạch về chất lượng dự án, khả năng tài chính và lợi ích lâu dài có thể góp phần tạo sự đồng thuận trong quá trình ra quyết định.

(*) Lời cảm ơn: Nghiên cứu này được tài trợ bởi Trường Đại học Thủ Dầu Một trong đề tài mã số DT.25.1-283

Tài liệu tham khảo:

1. Ajzen, I. (1991). The theory of planned behavior. Organizational Behavior and Human Decision Processes, 50(2), 179-211. https://doi.org/10.1016/0749-5978(91)90020-T.

2. Huỳnh Phú Thịnh và Trần Thị Mỹ Phụng (2022). Các nhân tố ảnh hưởng đến ý định mua nhà: Trường hợp khách hàng ở Đồng bằng sông Cửu Long. https://tapchicongthuong.vn/cac-nhan-to-anh-huong-den-y-dinh-mua-nha--truong-hop-khach-hang-o-dong-bang-song-cuu-long-99590.htm

3. Judge, M., Warren-Myers, G., & Paladino, A. (2019). Using the theory of planned behaviour to predict intentions to purchase sustainable housing. Journal of Cleaner Production, 215, 259-267. https://doi.org/10.1016/j.jclepro.2019.01.029

4. Suphin Mechuchep, Anamai Damnet (2025). The psychology of sustainable housing purchase intention in thailand: a psychometric and structural equation modeling approach. TPM – Testing, Psychometrics, Methodology in Applied Psychology, 32(4), 1432–1440.

5. Wei, J., Li, H. X., Sadick, A.-M., & Noguchi, M. (2024). A systematic review of key issues influencing the environmental performance of social housing. Energy and Buildings, 319, 114566. https://doi.org/https://doi.org/10.1016/j.enbuild.2024.114566